有没有不交物业费被物业给起诉的邻居阿?

lenglou

如题,收到法院传票,被物业起诉不交物业费,还要交滞纳金和诉讼费.

小宝妈妈

帮顶

想问下新城到底该怎么交物业费，是提前预缴还是按实际发生？

长老

暂时没收到，不过早晚会有这一步。物业在被换了，必定要把拖欠的物业费收回来，做垂死的挣扎。

lenglou

让交2014年前的,他应该是起诉了一批业主,业主们要不要联合起来请个律师呢?

森林精灵

物业是不是进入清算的阶段，这事以前没有过的吧。不清楚该如何应诉。

月宫玉兔

根据《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼实效为2年。因此，物业公司向业主追缴物业服务费的诉讼时效为2年，从费用缴纳期满的第二天开始计算，若中间物业公司曾向业主追缴过欠费或者业主同意缴纳，则适用诉讼时效中断。

月宫玉兔

滞纳金其实就是违约金，得看合同中有无约定，物业公司必须基于合同行使上述权利。对于合同未约定的，物业公司无权收取。如果滞纳金收取过高，法官会依据《合同法》的规定，做出裁决，使之公平合理。

慧慧

这一天早晚会来，之前欠的物业费是否应该交了？哪位高手给个建意和意见？

山那边是海

听律师说，物业提供的服务不到位，服务达不到合同中要求的，无权要求滞纳金，还应该减扣物业费。

森林精灵

还有一个问题，物业确实利用新城的公共资源进行了大量的盈利行为，比如停车场的收费，电梯的广告，地下室的出租，这些是不是业主一点儿份都没有呢，如果有，怎么审计呢，钱到底都去哪儿了？

长老

被起诉的业主可以组织起来一起应诉。

长安新城的人

垂死的挣扎

长安新城的人

垂死的挣扎

辰辰

物业的服务严重缺位，不合法盈利损害了业主利益（包括乱设停车位，妨碍消防通道，违法出租地下室人防工程，广告经营等）；在这种前提下，法院不会支持其主张，更不会有什么滞纳金、罚金一说；从和稀泥的角度，只能判业主支付物业费，而且是打折后的。 建议被起诉的业主联合起来，找律师应诉。

小辛

给个答辩书样例。
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答辩状

被答辩人与答辩人等关于物业服务合同纠纷一案，现答辩人根据相关法律及事实答辩如下：

一、           天地人和物业公司未履行盛业家园《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法



物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。

　　被告是盛业家园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司—-天地人和物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同，约定合同期限为3年（    年  月  日 至    年  月  日）。约定由天地人和公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。

但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发......业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈！合理合法。

被告认为:被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于原告严重违约，原告已经于  年  月   日被全体业主逐出盛业家园。



被告认为，本案争议的焦点主要有三点：

一是被告与天地人和公司的《前期物业服务管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的约束;

二是天地人和物业服务公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。

三、约定的合同期限期满后，业主是否继续受《前期物业管理服务合同》的约束？



第一个焦点：玉林市盛业房地产开发有限公司与玉林市天地人和物业管理公司于2006年签订的《盛业家园前期物业管理委托合同》是否有效？



2011年玉林市住建委和城乡建设委员会的《答复意见》：“......而当前盛业家园就是因为规划核实验收没有通过，所以......”证实，盛业家园至今没有竣工经验收合格，违反了《中华人民共和国建筑法》“第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 的法律强制性规定，而玉林市盛业房地产开发有限公司不但把没有末经验收的楼盘交付给业主的行为违法，而且把物业管理权交给没有物业管理资质的原告管理，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第第五十二条第五款的规定，《盛业家园前期物业管理委托合同》属于无效合同。



第二个焦点：由于原告的物业管理权利来自玉林市盛业房地产开发有限公司的授权，但是《盛业家园前期物业管理委托合同》属于无效合同，因此被告与物业公司签订“物业管理服务合同”自然无效。同时，由于玉林市盛业房地产开发有限公司选聘玉林市天地人和物业管理公司签订的前期物业服务合同，由于没有到住房建委等行政主管部门备案，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条的规定，也应该认定《盛业家园前期物业管理委托合同》无效，也就是说，原告与盛业家园所有业主签订的合同为无效合同，更为重要的是前面说过，由于物业公司没有履行了合同义务，严重违约，进而业主根据合同法的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。

第三个焦点：小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛业家园前期物业管理委托合同》约定的合同期满后，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主当然可以不受《盛业家园前期物业管理委托合同》条款的约束。



二、           退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公

司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。

首先，业主提供了大量的证据已经证明：物业公司没有履行电梯维修义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与天地人和公司签订的“合同”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带故障运行，时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全，物业公司不但严重法律的直接规定，同时物业公司构成严重违约的行为。



其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，天地人和公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如被告自己花费修理电梯、自己交电梯费，物业公司还偷拆、强拆业主的水表、停止供水，不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便，由于天地人和公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，......因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。

被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，不得作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，我们广大业主不希望法庭偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕(xiá)疵(cī)？作出一个正确的评判！

三、被答辩人没有履行物业服务合同的义务，无权要求原告支付物业费。

1．根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求原告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合同义务。

2．实际上原告也没有履行合同义务：

①　房屋漏雨、管理混乱，垃圾清理不及时，卫生无人打扫。乱摆的小区摊子、一天到晚都在播放的声音，一楼汽车的乱停放

②　占用小区维修基金帐目。

③　侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费，（如：横幅，LED广告牌，汽车出入拿的广告卡，等等，）归全体业主所有，比如：教育中路门口的烧烤摊一年交的场地占用费，小区里停车位收费呢。

④　原告只安排了二十来个保安同志穿着保安服坐在小区停车场出入口发放门卡，小区停车场有二个出入口，而小区的进出口却四通八达，二十个保安只是坐在停车场出入口三班倒，二楼只安排一个保安三班倒。未有正式的保安队伍，安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃和物品，车辆丢失案。

⑤　小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，为此多次口头及书面要求物业公司整改，但物业公司却一拖再拖，从未有过整改。业主曾于2009年8月1号进行过维权，但物业公司依然如故管理。业主已经明确提出了保安人数的具体数字，物业公司如否认，就应由物业公司提供其聘请保安的合同、支付工资等情况的证据，如物业公司不能提交或者拒绝提交则应由物业公司承担举证不能的法律后果。



三、业主是否应承担的违约责任――滞纳金问题

如果上述物业“合同”有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

同时，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。

更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。



四、答辩人诉求的物业费中部分既不合理，也不合法。

①　原告诉称水费、垃圾费代理相关单位收取，但没有相关单位的委托书。因此是无效代理，被告有权不予承认。而且水费也不是原告代业主交纳的，而是开发商。

②　根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条（即住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。），而工程质量是否合格或配套是否完善的主要依据是是否通过综合验收。由于盛业家园小区并没有通过综合验收，虽然住宅已实际交付使用，但由于公共配套设施、市政公用基础设施全部没有通过验收时至今日也没有交付使用。因此根据《物业管理条例》第四十二条（即已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳）之规定，对于物业费中包含的公共配套设施、市政公用基础设施部分应由开发商承担，而不是包括被告在内小区业主。

③　对于2011年1月前发生的物业收费已过诉讼时效，

    综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。