业主委员会公告：发布一位业主的议案

长安新城业委会

各位业主：
      业委会7月31日通过决议，定在10月份召开第三次业主大会，并号召大家踊跃提出议案和报名参加第三届业委会。（详见论坛和小区公示栏）
      已经收到了议案，业委会讨论了一位业主的议案，经本人同意并略做修改后在这里公布。议案夹有解释说明等，所以很长，正式的议案当然要尽量简洁。业委会再次号召大家踊跃提出议案，大家的议案和对这份议案的跟帖意见，业委会当同样重视。按照议事规则，正式的议案将在业主大会召开前15日经业委会讨论通过后公布。
      这位业主的议案如下：

                 

                                           第三次业主大会议案（一位业主的议案，经本人同意发布）
      议案一    为使业主与物业公司的关系趋于稳定，双方在合同约束下守法行动，特授权业委会自行选择合适的方式尽快与合格的物业公司签订物业服务合同，合适的方式包括：继续开标，另行委托招标，自主招标，直接选择合格的物业服务企业签约，当一种方式在目前社会条件下行不通时，立即换用其它方式解决问题。
      众所周知，业委会自成立之日起，前期物业合同自行失效。本小区业委会成立2年多了，前期物业合同失效也2年多了，小区物业管理不可长期处于临时状态或者叫事实服务状态，必须尽早采用各种合法的、可操作的方式使小区物业管理处于正式的法律合同状态。
      签订物业服务合同应做到以下几点：
      1、只能签一年或者最多二年的合同，度过最困难的现阶段后，由业主大会选择物业公司。
      2、可以签包干制合同，也可以签酬金制合同，前提是，业主所交物业费标准不变。
      3、一切公共收益属于业主，具体落实由业委会和物业公司在合同中约定 。例如，物业公司先把公共收益交给业委会，需要提取一部分用于公共收益管理成本等支出时，经业委会审查拨付，支出不当并且不改正的，公共收益不可拨付。或者，预算好管理成本等支出的数量后，每年以固定金额的形式把公共收益交业委会。
      4、物业服务企业为一级企业（一级最高，三级最低，本小区现为一级企业），物业服务标准为二级标准（一级标准最低，五级最高，本小区现名义二级标准，实际一级或许不到）。如果和多家（最少三家）物业谈判，均无法以现有物业费维持二级服务标准的，可降为一级标准或者和二级企业签约。
      5、明确违约责任。物业公司因违约被解聘，在业主大会没有新的决议之前，业委会遵照以上4条尽快寻找新的物业服务企业签约，以稳定物业服务局面。
      议案二  更改业主大会议事规则，把候补委员3人更改为5人。实践表明，业委会每年实际流动和有意向流动的，均在3人以上。
      议案三   新产生的业委会应做好以下工作：
      1、招聘专职秘书执行业主大会和业委会决议，做到决策层和执行层分离。集体决策常常出现激烈的争辩，关心业主利益越深切的委员，往往争辩的越厉害，这样，因为观点不同造成的人际隔阂就会不可避免的出现，从共同做事到各行其是，到无人做事，很多业委会就是这个样子瘫痪和垮掉 的。人的天性就是观点相同的谈得来，我们从自己的人生经验中知道，改变人性徒劳无功，因此要从制度上想办法。执行层不参与决策，只忠实执行通过的决策，这样决策层即使激烈争辩，也不会造成通过的决议没人去做，或者因极大影响做事人的情绪而延误做事。
      实践证明，新生的业委会工作量很大。我们小区的业委会成员都是40几岁的中年人，事业和家庭负担很重，要求他们在业委会这件事上投入大量时间和精力是不公平的。他们贴自己的钱，办大家的事已经太久，不可能老这样下去。所以，新的业委会必须要拿到公共收益，必须有财力招聘专职人员，这样才可以及时、有效、有计划的做事，边做事边和业主沟通，这样业主才能满意，业委会才能生存。
      2、专职秘书实为业委会执行主任，应能文能武，独立执行业主大会和业委会决议，不必处处请示，尽量发挥自己的能力。专职秘书上任后应逐楼在原有基础上健全各楼的业主小组，产生合法的业主代表楼门长等，哪个楼健全了，属于各楼各门的收益即由相关业主自行处置，尽快使业主获得一些实际利益。更重要的是，业主小组健全了，业主们就有了更多的话语权，业委会才能紧密的联系广大业主，不会成为空中楼阁。
      3、一般情况下，业委会每次开会以后应向全体业主通报内容，以便大家知情和监督实施。
      4、专职秘书的工资随行就市，由业委会决定，同样条件优先聘用新城业主和邻居。业委会委员每次开会补贴200元，每次双休日值班（半天）补贴200元，每月补贴最多600元。在此基础上，业委会副主任每月多补贴200元，业委会主任每月多补贴400元。缺席会议或值班的按缺席次数停发。（按议事规则，业委会成员的补助由业主大会决定）
      5、最后，希望有志进入业委会的邻居能在观念上有所反思。很多进入业委会的邻居抱着这样的想法，自己有一套主张，深信自己的主张有道理，相信只要自己解释清楚，众人必能择善而从之。现实是，争辩很激烈，说服别人很难，甚至连你的解释人家都不想听完。很快，有这样想法的邻居就会失望，不理解其他委员为什么像脑袋进了水，听不进有道理的意见，于是，有人退出，有人不去开会，业委会的悲剧就这么开始了。
      是不是我们该反思一下自己长期形成的观念？集体领导实行民主集中制，民主集中制是怎么一回事？争辩了，吵架了，不苦恼不生气，反而出现既有心情舒畅，又有步调一致的局面了，为什么我们的实践不是这样呢？集体领导真的民主了吗？看看我们周围的集体领导吧，怎么都是其中强势的一个人或者几个人说了算？一件事发生了，众人能明辨是非善恶，一件事没有发生，正确预测不是众人的责任和强项，认为正确的意见众人必能择善而从之是不是期望太高？众人投票决定是民主决策的一种方式，按研究者的说法，创新的意见通常难以被众人接受，众人决策基本上等于或者低于普通人决策的水平，并且众人决策还常常变来变去（这是集体负责在重视信用方面不如个人负责的心理特点决定的）。好的决策是智者听取各方面意见后深思熟虑的结果，能否授权一个人，计划、决策、进度、协调都由他负责，大家只给他提参考意见，这样不必要的争辩不就少了吗？对一个人授权，一段时间后考核，再投票决定是否继续授权，这是民主决策的另一种方式，并且效率应该更高一些，是否可以考虑呢？。
      “经验就像太阳，但昨天的太阳晒不干今天的衣裳，教训好比风雨，可昨天的风雨仍能泥泞今天的道路。”这句话是说，研究教训比总结经验更必要、更有效。希望新业委会的第一次会议是从研究前二届的教训开始。
      各位业主，2年来担任业委会成员的共15位邻居，让我们向他们致以崇高的敬礼和真诚的慰问。他们曾经或者现在还为业主们的事激烈争辩、焦虑难安、身心疲惫。他们，当然还有很多业主不能计数的付出，表面上似乎没有改变太多，实际上，冰层之下，暖流涌动。本小区物业清空地下室，今年又大面积的给业主减免了物业费，你不会以为这是天上掉馅饼吧？是业委会的存在和努力改变了业主的弱势地位，物业市场才慢慢寒冰融化，铁树开花。看看我们附近，吉祥园、岳各庄经济适用房小区都在成立业委会，对此，物业有积极适应的，也有不寒而栗的。无论如何，他们看明白了业委会的燎原之势，不得不和业委会打交道了。比起业主，是不是物业公司更知道业委会的价值和力量？你说我们该如何支持自己的业委会？
      各位业主，我们的付出总是不能获得我们想象的结果，这不意外，社会的一点点儿进步，从来都是付出血流成河的代价，今天还是这样。好比一个地方干净，一个地方脏乱，表面是可数的差距，实际上，两地人们的观念和努力可能差几代人。我们的路既长又没有捷径，走这样的路，行路人永远的信仰是：精卫填海，愚公移山。
      2015年北大法学院毕业典礼教师代表在致辞中说：“史学家唐德刚先生说：中国的政治社会制度要完成从帝制到民治的转型，自鸦片战争开始，至少需要两百年。这是一个惊涛骇浪般的大转型，就像航行在凶险的长江三峡。但是，历史三峡总有通过的一日。我们有幸从1978年之后，迎来了经济、社会的快速发展。现在，中国正航行在最后一个险滩，那就是宪政与法治。”
      我们的命运和国家的命运不可分离。我们业委会也正处在无钱财、少人才的最困难的阶段，这是黎明前的黑暗，最黑的一段黑暗。幸运的是，我们可以靠自己的努力走出黑暗。我们的办法是：开好第三次业主大会，希望有爱心有能力的业主多加入业委会，授予业委会炒恶物业，择善物业的充分权力。我们走出黑暗的脚步必将汇入历史的足音，好事不会从天而降，国家不会凭空通过历史的三峡，她只能靠她的儿女，像我们这样的一群又一群普通人，在困难面前，迈开勇敢无私的走出黑暗的脚步。
      “红日照遍了东方，自由之神在纵情歌唱”。黄河岸边，历史的号角未曾停歇，因为人类的四大自由，信仰自由、言论自由、免于恐惧的自由和免于匮乏的自由还没有实现，人们的希望之船还盘桓在最后的险滩。谁肯做推船前进的风儿？谁肯做拉船的纤夫？
      各位业主和邻居，我们努力吧！


      业委会注：经咨询律师，该议案主要观点合法。业委会的正式议案更要经过法律咨询程序，只有合法的议案，业主大会通过了才能产生法律效力。

绿叶

强烈要求提高物业质量，实行封闭管理。

行者

关键是公共收益。
商品社会，做事情需要钱，不拿回公共收益就没有钱，业委会没有经费无法生存。
业委会是共有物业的看护人，不拿回公共收益是失职。业委会无权无钱无背景，是靠公平、正义、诚实的信用起家，失职乃严重的透支信用。业委会丧失信用是另一种无法生存。
公共收益属于全体业主。
不管从哪方面说，必须拿回公共收益。

雨季

各位业主和邻居，我们努力吧！