质疑公摊面积？

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房屋买卖：公摊面积难说清(2002年04月21日 10时18分)


　　目前，买房签合同时，房地产商一般只告诉购房者公摊面积总共是多少，由哪些部分组成，但各部分面积具体多少，是怎么测算出来的，消费者并不清楚。公说公有理，婆说婆有理，公摊面积的纠纷也时有发生。

　　谢森老人一家两年前在北京市某小区购置了一套商品房，现住在小区的G1楼203室。按照买房时签定的购房预售合同，谢家这套两室两厅的房子建筑面积为101.8平方米，其中包括分摊的共有共用建筑面积20.49平方米。交房入住后，谢森按设计图上标注的各房间面积逐一累加，发现公摊面积达到了24平方米，比合同上写明的多一些。

　　在谢家这张购房合同附带的《公摊部位说明》上，具体标明了公摊面积包含的楼梯、过道等共用场所。但这些公摊部分的面积各自是多少，具体是怎么测算出来的，谢家的购房合同和《公摊部位说明》并没有明确标注。这一点，正是谢森对公摊面积有异议的地方。

　　与谢老一样，感觉自家房屋面积缩水，对公摊面积部分不明白的，还有小区内的其他住户。

　　“感觉多了点，但咱们算不出来，有没有这么多说不清楚。”

　　“按道理讲，他应该给我们一个图纸，或者什么解释一下，他们销售人员根本不解释。”

　　小区商品房销售部就在小区旁边，问及小区住户的公摊面积具体如何计算，是否有明确标注，销售人员表示只有在房屋正式交付入住之后，经过相关部门的测量才能做出答复，目前还无法具体说明。但是，住户已经入住小区1年多了，房屋也经过了实际测量，但销售商至今也没有就小区的公摊面积部分做出一个具体的解释。“至于分摊，任何社区，任何项目，它都会有问题，客户不会明白的。”

　　房屋买卖双方有争议，购房合同是直接的依据。但是，小区居民在购房合同上也碰到了问题。据长年处理房地产官司的北京力行律师事务所的主任律师朱寿全介绍，目前通用的房屋买卖格式合同中，并没有明确规定公摊面积的测算方法和具体来源，也没有规定公摊面积出现误差的处理方式。房地产交易市场处在发育阶段，法律法规不够完善，开发商利用它的强势地位，做出了一些有损于消费者利益的行为。

　　开发商义务尚不明确，购房者仍然心存疑虑，惟一可靠的购房合同也是含糊不清，但中国消费者协会的统计数字却是实实在在的：从1999年到2001年，消费者关于商品房计量方面的投诉分别是1234件、1389件、1432件，呈逐年递增的趋势。并且，这中间相当部分就是消费者对公摊面积提出了异议。（刘杨）



中央电视台

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“缺斤短两”、公摊面积不明晰等引起的面积纠纷是近几年北京楼市的热点。近日，建设部、国家计委等七部委联合发文，规范商品房面积计算标准和办法，严格查处面积“缺斤短两”行为，推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按套或套内面积买房比按以往的建筑面积买房有什么不同？能避免以往哪些面积问题？买房人能从中受益多少……记者对这些读者关心的问题进行了采访。


　　七部委推行按套或套内建筑面积买房

　　根据七部委新下发的《关于整顿和规范房地产市场的通知》，“要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。”

　　按建筑面积买房缘何纠纷多

　　按过去的相关规定，商品房销售面积为“套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”，即大家所说的“建筑面积”。建设部在2001年颁布了新的《商品房买卖合同》示范文本，其中规定了商品房销售三种计价方式，一是建筑面积，二是套内建筑面积，三是套。纵观北京楼市，从1998年北京房地产市场起步到今天，除极个别的开发商如大屯路的“风林绿洲”项目曾在去年推出“按套内建筑面积卖房”和位于万柳大社区的“锋尚国际公寓”近日推出“按套内使用面积卖房”外，绝大多数的开发商采用的都是按“建筑面积”卖房。按建筑面积卖房缘何纠纷多？

　　据了解，过去在北京楼市按建筑面积销售发生的各式各样的面积问题往往不外乎两个类型：其一，实测面积和预售面积不符；其二，公摊面积不明确，不该公摊的也摊在了买房人的购买面积里。分析这两类问题，不难得出，两者的症结都是面积计算标准不透明引起的，而且几乎都是“公摊面积惹的祸”。如套内建筑面积没有变，房屋总面积却变大了。而公摊面积的增加，第一，不是自己户内的；第二，往后长年累月的物业费、供暖费要跟着交；第三，有公摊就意味着有些配套设施是业主的了，而一个小区里一定还有些公建是开发商的，那么，哪些是业主的？哪些属于开发商的？因公摊不明，这些问题无法界定，纠纷也因此产生。

　　事实上，有关管理部门也已注意到这个问题，市国土资源管理局就曾在1998年、2000年10月分别下文，对分摊细则和计算标准做了进一步明确的规定，如“不在本栋楼的配套设施不能公摊、服务多栋楼的配套设施不能分摊”等。但尽管如此，公摊面积的确仍然是买房人“心中永远的痛”：一方面，计算太复杂，非专业人士算不出来；另一方面，入住后，可能一部分购房人觉得需要重新测量，而一部分业主认为没有问题，不予配合，公摊面积就没法核实。

　　按套或套内建筑面积买房对买房人有什么好处

　　根据相关的规定，套内建筑面积为“套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”。看来，按套或套内建筑面积可以规避“公摊面积”，对买房人而言，最大的好处是便于计算，面积由“朦胧”变“透明”。从国际上看，大多数国家房屋买卖也采用的是按套销售。

　　但采访中，不少业内人士和买房人认为，相对于按建筑面积买房，从现阶段看，按套或套内建筑面积买房仍有很多局限。

　　其一，按套销售并没有解决面积数量，只能适用于现房别墅。

　　其二，套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题，消费者知情权仍然可能落空。

　　其三，现行的很多规定不配套：如产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取，这样，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。比如说，某个购房人买了100平方米，但是做产权证时，房地局仍然会把套内面积折算成建筑面积，产权证上写的是130平方米，买房人能接受吗？

　　其四，容易导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间。部分买房人和卖房人都担心，北京目前仍是以期房销售为主，按套或按套内建筑面积卖房，会不会容易导致楼内的公共空间越来越狭小、简陋？

　　购房人呼吁按套内使用面积买房

　　在采访中，记者了解到，老百姓强烈希望按“套内使用面积”买房，早准备买房但害怕“面积猫儿腻”迟迟未敢买房的周先生告诉记者：“老百姓就希望能简单一点，买了房后，拿尺子在屋里量一量，就知道面积合不合就成。”

　　据市市国土房管局房地产勘察测绘所所长助理解释，周先生所说的“套内使用面积”，即大家俗称的“地毯面积”，按相关规定，套内使用面积等于“卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和”，买房人拿着尺子顺着自己的墙根量量就能计算出。

　　有人提出，这个问题和按套或套内建筑面积卖房一样，会不会导致北京的开发商不注重楼盘的公共空间，周先生认为，买房人越来越关注环境，关注品质，北京楼市的竞争也在加强，如果开发商不注重公共空间的品质，他的房子就面临卖不出去的可能。

　　看来，无论是建设部等部门，还是市国土资源和房屋管理局，都已经在解决商品房买卖中的“面积问题”，这几年，有关商品房销售面积的计算办法，有关公摊面积计算的规定出台了不少，“面积问题”正在向透明迈进。余美英

　　名词解释

　　1.商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　2.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　　3.套内使用面积=卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和(俗称“地毯面积”)

　　问答

　　1.开发项目规划方案可以随意更改吗？

　　规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》处罚。

　　2.商品房销售，应按套还是按套内建筑面积或建筑面积销售？

　　应积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。

　　3.公摊部位的产权归谁所有？

　　已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

　　4.商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，买房人怎么办？

　　商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　5.已预售的商品房，因规划、设计调整等原因导致户型等出现变化的，买房人怎么办？

　　已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致户型等出现变化的，开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。

　　6.商品房交付使用的标志是什么？

　　所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。

　　7.房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，买房人怎么办？

　　房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。

　　8.购房人所买的商品房和样板间有出入时，怎么办？

　　开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

剑影

我们都很关心公摊面积问题，希望物业能说清楚。

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从物业管理进入我国以来，物业管理用房一直算入买房公摊面积。2000年，国家有关部门针对买房公摊面积问题，下发了有关减少公摊面积的文件，其中就包括物业管理用房不算在买房公摊面积之内。根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，商品房公用面积的分摊以幢为单位，该《规定》明确，买房分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。其中明文规定，“为多幢房屋服务的警卫室、管理（物业管理）用房不计入公摊面积”。但如果值班警卫室、物业管理用房是为某一幢楼服务的，就应视为可分摊的公用建筑面积。:em06: