业主收房战争：开发商代收公共维修基金“黑幕”

2005-07-13 16:09更新来源：转载文章第1页/共3页 << 上一页 | 下一页 >>

开发商无权代收公共维修基金和契税，为什么却普遍热衷于此，甚至将代收公共维修基金和契税两项费用，与交房入住强行捆绑？除了开发商所称"为了提高办事效率"的原因外？是否还有别的利益驱动？这究竟是帮助购房者少跑冤枉路还是给购房者挖下了陷阱？

根据《楼王》的抽样调查，北京近年来每年关于办理产权证的纠纷都不下数百起，其中一半以上都是因为开发商挪用了代收的公共维修基金或契税款而无法办理产权证引起。

《楼王》杂志通过北京富力城强行代收公共维修基金与契税案例中为您详细剖析。

王宏与富力城的收房战争

王宏是北京富力城的一名普通业主。但是他也可能是北京富力城房地产公司最头疼的一位业主。在他与北京富力城房地产公司长达半年多的交房纠纷中，经过法院的调解，富力城公司不得不作出让步，同意在没有通过开发商缴纳公共维修基金和契税的前提下，按合同向王宏交房。

王宏向《楼王》杂志回忆说，2004年3月8日，他在富力城买了一所60平米左右的房子，规定的交房时间为2004年10月30号。

但是，当2004年10月30日王宏按照合同约定要求办理收房手续的时候，开发商办理交房的工作人员却告诉他，拿钥匙之前必须通过开发商缴纳公共维修基金和契税，以便于开发商好给业主办理产权证。

这一要求看似并无不妥，但是王宏多了一个心眼。因为他查阅过相关规定，开发商是无权代表相关部门收取公共维修基金的。而且当初在签定购房合同时，合同条款中也没有约定由开发商代收这些费用。王宏当即对此提出了异议，并拒绝向开发商缴纳这两笔费用。他这样做的代价是开发商以没有缴纳公共维修基金和契税，不具备收房资格为由，拒绝给王宏办理交房手续。

2004年12月，在两个月多次反复交涉未果的情况下，王宏向北京富力城房地产公司寄出律师函并到法院起诉富力城。

2005年3月15日，消费者权益保护日，法院首次开庭审理此案。

2005年4月18日，在法院的调解下，双方达成和解，法庭下达调解书，调解书要求4月19日这一天收房，开发商答应跟各个部门都打好招呼，不会因为王宏没有通过开发商缴纳公共维修基金和契税，而为其收房再制造新的障碍。

但是4月19日，王宏在办理收房手续的时候，又遇到了新的问题。开发商提出，要想入住，必须先支付一年物业管理费；但是王宏认为物业管理收费明细不清；而且他发现入住条款中关于地下停车位的租金约定为空白，可能给自己带来风险；
以及社区广告权益等四项问题双方未能谈拢，交房再次搁浅。

2005年4月26日，王宏向法院申请强制执行。

2005年5月，在双方各自让步妥协的情况下，第三次交收房顺利。这时，已经距合同约定的交房时间，晚了整整半年。

公共维修基金奶酪

王宏告诉《楼王》记者，之所以跟富力成开发商达成和解，一是因为旷日持久的法律官司，已经让他疲惫不堪，二是他的主要目的（自行向相关部门缴纳公共维修基金和契税）已经达到，所以选择见好就收。

为什么王宏不愿意通过开发商缴纳公共维修基金和契税，而要不辞辛苦地自己跑腿交钱呢？

查阅过众多法律文件的王宏俨然已经成为了购房专家，一语道破："开发商无权代收公共维修基金和契税，购房者如果通过开发商缴纳这两笔税费，虽然省了很多跑腿的工夫，但是却给自己带来了很大的风险。"王宏分析说，因为开发商代收公共维修基金和契税，自然是将这笔钱放在自己的帐户，等到积攒一定数量业主之后，统一去交给相关部门，在开发商保管这些钱的时间内，开发商是有机会自行支配这些钱的使用的。一旦开发商需要资金周转时，很有可能先将这笔资金挪用，而如果开发商如果出现资金链断裂，还不上这笔钱，那么业主的产权证等手续都可能办不下来了。

根据《楼王》的抽样调查，北京近年来每年关于办理产权证的纠纷都不下数百起，其中一半以上都是因开发商挪用了代收的公共维修基金而无法办理产权证。

在王宏的指点下，《楼王》记者查阅到有关缴纳公共维修基金与契税的规定。

根据我国相关法律法规及部门规章的规定，公共维修基金和契税应当由下列机构进行收取：

公共维修基金

收取机构：由当地国土资源局小区办公室代为收取，统一划拨到市国土资源局指定公共维修基金账户，其他任何单位无权代为收取。购房人可以委托开发商代为缴纳公共维修基金，也可以自己缴纳（开发商将代收此费用与交房强行捆绑，显然不在此类）。

交纳时间：购房人在办理立契过户手续时足额缴纳（即办理房屋所有权证书之前），数额为房价款的2%。

契税收取机构：物业所在地的税务机关或者其委托的机构，其他机构无权代为收取。数额为总房款的1.5%。

交纳时间：购房人在办理立契过户手续时缴纳（即办理房屋所有权证书之前）

因此，开发商在交付房屋时，如果业主自愿委托开发商代为缴纳公共维修基金，而且开发商又没有拒绝的情况下，开发商可以代为收取这些费用统一转交给相关部门。如果没有征得购房者同意，开发商无权向购房人收取公共维修基金和契税。

黑幕

为什么没有权利代为收取，富力城开发商却热衷于替人跑腿，甚至不惜强行捆绑代为收取公共维修基金呢？

说到底，还是一个钱字。

根据业内资深专家的估算，富力城二期的业主大约有2000户上下。由于王宏所购住宅60平米房，并非主力户型，主力户型的总价基本在50万以上。以平均每户房屋总价为50万计算，所交公共维修基金为1万元，契税为0.75万元，两项合计1.75万元。2000户合计为3500万元。根据富力城的户型和价格分析，平均计算起来，2000户业主所缴纳的两项税费只比这多，不比这少。

专家分析说，开发商之所以普遍热衷于代收公共维修基金和契税，就是看中这笔资金。一般来说，这笔钱开发商可以保留在自己账号中半年以上时间。也就是说，开发商得到了一笔3500万元的半年无息贷款作为流动资金。如果向银行贷款3500万元，不但要提供相应担保，还需要像银行支付超过百万的贷款利息。对于购房者而言，开发商如果挪用这些款项后能及时补足，不影响办理产权证，那就只不过是被人占了一道小便宜，影响还不算大。一旦开发商挪用资金后不能及时补足，则轻则拖延办理产权证的时间，重则很有可能因无法办理产权证而不能取得住房的合法手续与保障。

专家分析说，北京富力城的开发商为广州第一大地产开发企业，实力雄厚。挪用公共维修基金和契税款的可能性并不大，即使挪用，挪用也应该有能力及时归还。但是，从业主们规避办理产权证的风险角度来看，强制捆绑代收公共维修基金和契税，确实从一定程度上给业主带来了潜在的风险。

根据《楼王》在业内做的一个小范围调查显示，与富力城一样，在交房过程中，强行捆绑代收公共维修基金和契税的开发商不在少数。但是并非每一家开发商都有富力城一样的资金实力，加之随着国家对房地产行业金融政策的收紧，开发商融资渠道不断变窄，为数不菲的公共维修基金和契税则显得更加吸引诱人。而正是因为融资渠道的不断变窄，开发商挪用后无力归还的可能性越来越大，这无疑加大了购房者办理产权的风险。

《楼王》杂志提醒购房者，在购房过程中，如遇开发商强行代收公共维修基金和契税，一定要提高警惕，据理力争，千万不要图省事，以给日后办理产权证埋下隐患。

原帖由 阿龙918 于 2006-12-18 08:54 发表
各位邻居，昨天在看购房合同的时候发现一个不大不小的问题：原来合同上写的公共维修基金是自行缴纳，收房时候提供凭证的，可是我们的入住通知上是委托开发商代缴的。不知道这样好不好，记得以前经济适用房他们讨 ...

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发表于 2006-12-18 09:10 |显示全部楼层

网上找了篇文章，有点忧虑

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