日三楼7月维权行动－找建委

冷玉沉音

下面是引用飞鱼于2005-11-07 15:58发表的:
还应该+上冬2楼的杀人犯事件，以及水泵房事件，阳台坍塌等

冬2楼也有杀人犯? [s:19]

鱼鹰

顶，写的真好。

laochen

关于物业服务问题的投诉函

丰台区建设委员会：
我们是丰台区大成南里（长安新城）二区6号楼的36户业主。我们2002年底入住时与开发商指定的北京市大成物业管理公司（以下简称大成物业）签定有《物业管理服务合同》（以下简称《物业合同》），但是大成物业一直没有按照合同的约定提供服务，由于其管理不善给我们带来诸多不安全隐患和生活不便。以下是我们入住以来向大成物业多次提出但一直未能得到解决的问题：
一、       有关消防隐患问题
1、由于大成物业管理不善，小区道路长期无序占道停车，本楼消防通道经常被占用，紧急情况下消防车根本无法到达本楼周边；
2、大成物业将本楼各单元地下防火疏散安全门和单元门的小扇门焊死，直接导致安全出口没有或变小，疏散通道不畅通；
3、大成物业长期停用本楼消防报警系统；
4、本楼电梯前室灭火器绝大部分被挪用。
以上大成物业违反了《中华人民共和国消防法》第十四条第六款、第二十一条，《北京市消防条例》第二十一条、第二十九条、第三十三条第三款，《北京市城镇居民住宅防火安全管理规定》第六条第五款的规定；违反了《物业合同》第十五条第一3款、第十六条第3款，《业主公约》之《消防安全管理公约》第2条的规定。
二、       有关安全防范问题
1、小区周界围护栅栏过低、没有栅栏的地方围护措施没有或不全，致使小区自入住以来就不具备封闭管理的条件；
2、小区周边防越报警系统和视频监控系统长期停用，本楼多次发生入室入园盗窃、车辆物品丢失现象，业主索要监视录像资料从未得到满足；
3、保安值班巡逻不到位，闲杂人员（包括外来捡拾废品人员等）随意进出小区，在公安派出所要求设置保安固定岗的位置也仅有空置岗亭，小区没有封闭管理；
4、小区自入住以来就没有见过保安人员对进入小区的陌生人士进行查询，进出小区的大件物品无须先到物业公司登记即可随意进出小区；
5、单元门锁长期无法正常使用，大成物业从未给过业主楼宇对讲系统每户可以自由设定房号栋号的独立密码。
以上大成物业违反了《物业合同》第五条、第十条、第十五条第一3款、第十五条第二1款、第十六条第3款，《业主公约》之《出入及治安管理公约》第2条、第4条，《长安新城产品说明书》之安防系统及物业管理之安全防范子系统篇，大成物业编发的《长安新城业主手册》（以下简称《业主手册》）之灾害防止及事件处理之罪案预防篇的规定。
三、       有关停车管理问题
1、自入住以来，大成物业从未对本小区停车场实行全封闭式统一管理，车辆进入停车场时从未有保安人员认卡对车，从未有管理人员引导停车；
2、本小区停车场长期无序停车，经常发生有出入证的车辆没有停车位，车辆停放在通道位置的情况随处可见；
3、因为小区停车场未实行全封闭式统一管理，致使业主车辆在停车场被刮蹭后，无录像资料可查，无管理人员可找，大成物业无说法；
4、小区门口停车混乱，黑出租、黑摩的横行；
5、某清洗公司长期在停车场内洗车；
6、小区未设置专为本小区住户服务的自行车、摩托车停车场。
以上大成物业违反了《物业合同》第八条、第十条、第十五条第一3款、第十五条第二1款、第十六条第6款，《小区管理条例》第四条第2款，《业主公约》之《机动车停放管理公约》第2条、第3条、第6条、第10条，《业主公约》之《自行车摩托车管理公约》第2条的规定。
四、       有关物业收费及帐目公开问题
1、在中心花园未建之前，本楼所在组团绿化面积没有达到30%，大成物业没有公示为何按绿化面积超过30％的标准收取物业管理费；
2、大成物业没有公示依据什么规定向1－4层业主收取高压水泵费；
3、大成物业没有公示依据什么规定向首层业主收取电梯费；
4、自入住以来，我们从未看到大成物业每6个月为周期的物业管理费用收支帐目公示。
以上大成物业违反了《物业合同》第十四条第一8款、第十五条第二4款的规定。
五、有关服务承诺的问题
1、大成物业公布的联系电话68690443和投诉电话68690442在节假日和非工作时间无人接听，没有达到大成物业承诺的24小时全方位的物业服务和24小时公开服务；
2、大成物业没有公示大成物业承诺的限时工作制中每项服务的限时工作时间及回访制中的回访时间，现在业主可以查到2003年7月份报修的事项大成物业至今没有维修、回访；
3、大成物业管理存在严重问题，当业主有事情找到大成物业时，工作人员千篇一律的回答都是领导现在不在，等请示领导后再答复，当有突发事件发生时，业主和大成物业工作人员都无法找到能够拿主意的领导，大成物业管理人员根本就没有24小时公开服务的意识；
4、业主对大成物业的服务进行书面投诉时，大成物业工作人员不做签收；
5、当业主家下雨进水，业主要求大成物业实事求是地出具大成物业工作人员在下雨过程和雨后看到的实际情况的证明时，大成物业却拒绝出具，而依《物业合同》的约定大成物业有义务协助业主要求责任相关单位予以解决；
6、业主多次向大成物业反映本楼保温层厚度不够，保温效果不好，按照《住宅质量保证书》的说明是大成物业与开发商做的本楼交接验收，按照《物业合同》的约定大成物业有义务协助业主要求责任相关单位解决问题，可是大成物业2年多未能协助业主解决此问题。
以上大成物业违反了《业主手册》之物业管理与服务承诺、特别服务承诺与服务纪律，《物业合同》第十五条第二6款的规定。
六、       有关应对突发事件的问题
1、当本楼业主家有老人因故被困家中时，大成物业9个多小时无对策，是业主找到其它物业管理公司才得以解决，大成物业没有能力达到自己承诺的24小时全方位的物业服务；
2、本楼发生高层阳台外墙灰层脱落砸坏首层业主家财产事件（《法制晚报》有报道），虽经业主多次请求，但大成物业至今没有到业主家走访，更不用说按《物业合同》的约定大成物业有义务协助业主要求责任相关单位予以解决；
3、当两名外来收购废品人员在小区门口发生冲突刮伤业主车辆时，近在眼前的保安即不制止冲突还声称管不了此事，大成物业管理人员也不出面，致使小区道路被堵，在公安人员的多次要求下，大成物业管理人员才在事件发生5个小时后露面，大成物业根本不具备应对突发事件的能力；
4、首层业主家半夜发现下雨进水，上述联系电话和投诉电话都无人接听，找到物业维修值班人员来看后声称无法解决问题，电话只能找到其班长，无法找到更高一级的管理人员，结果业主自己从半夜开始淘水直到第二天雨停，事发至今大成物业也没有派人到业主家走访。
以上大成物业违反了《业主手册》之物业管理与服务承诺、特别服务承诺与服务纪律，《物业合同》第五条、第十五条第二6款的规定。
七、       有关环境卫生问题
外来收购、捡拾废品人员常年驻扎本楼西侧，废纸、废纸箱、废塑料瓶等整天杂乱堆放在绿地和道路上，绿地被破坏。
大成物业违反了《物业合同》第十五条第一3款、第十六条第4款、第十六条第5款，《业主公约》之《出入及治安管理公约》第2条的规定。
八、       有关小区档案资料问题
当业主要求大成物业提供与小区物业管理有密切关系的小区雨水管线图纸时，大成物业答复没有并且至今没有向有关单位索要到。
大成物业违反了《物业合同》第九条、第十五条第二2款的规定。
九、       有关重大事项公示和征求意见问题
1、与业主生活有密切关系的停车证发放办法，大成物业没有公示或征求业主意见，直接导致停车场内有的车位长期闲置而小区道路却因停车拥挤不堪；
2、某单位在本楼内安装了大量的无线通信信号增强器，此设备是否对人身健康有侵害，本楼业主是否同意安装，对此大成物业没有公示或征求业主意见。
十、       大成物业以种种理由拒绝或推迟服务，例如
1、每逢下雨5单元单元门内的照明灯就有雨水顺灯下流，报修时大成物业有时答复需原施工单位来修，有时答复没有防水材料暂时不能修，时至今日仍没有修理；
2、6单元首层电梯前室照明灯自2003年至今一直没有亮过，报修时大成物业有时答复等等就去修，有时答复没有高梯无法更换灯泡；
3、6单元疏散楼梯首层防火门自入住以来一直没有关闭过，报修时大成物业有时只作登记，有时答复修不了；
4、本楼首层车库门外雨水篦子多处发生丢失情况，业主报失半年多得不到解决。
我们肯请贵委对大成物业行使监督管理职能，督促大成物业改正错误，《物业合同》也约定大成物业有接受贵委监督指导的义务。
我们要求大成物业在本年7月底前对上述及其它依据法律、规章、合同、约定、承诺应该做到而没有做到的地方进行改正并向业主进行书面道歉，公布改正措施和结果，提出由于大成物业的原因退还或减免已收物业费的方案，否则我们认为大成物业已自动解除其与我们签定的《物业合同》并放弃未收缴的物业费。
特此投诉。

二〇〇五年七月十八日