一个楼盘艰难炒物管之路(组图)（广州日报）

长安新城业委会

　　房管局、居委、街道全程参与业主投票换物管广州属首次 最终结果24日见分晓

　　日前，天河半山雍景苑贴出公示，小区召开业主大会，以户数和面积“双过半”的票数决定炒掉旧物管康景物业，公示到2月24日结束，至此，因旧物管不愿离场而引发的种种矛盾和冲突似乎有了一个明确的结果，而小区的业主也得到房管局的承诺：若公示期间业主无异议，将正式执行业主大会决定，如果到时旧物管拒不撤场，房管局会向法院申请强制执行。而康景物业的有关负责人则对记者表示，尊重业主们的选择，但需按照相关法规执行。

　　文/图：广州日报记者 刘丽琴（除注明外）

　　一波三折

　　业主们不满旧物管 收费不透明垄断网络

　　回顾起小区物管更替事件，接受记者采访的半山雍景苑业委会主任萧伟星和元老级委员黄秋媚不约而同地表示，进行到今天这一步实在不容易。半山雍景苑位于天河区广园东路汇景新城西侧，是一个中小型社区，有743户，业主多为白领。

　　数度闹上法庭 业委会屡败诉

　　2008年，小区成立业委会；

　　2012年3月30日，业委会与康景物业签订的两年管理合同到期（康景物业作为发展商选定的前期管理公司一直管理小区）；

　　2013年1月，由于认为在管理期间，物业公司不公开收益、长期垄断网络，电梯困人及入室盗窃事件时有发生，管理不尽如人意，经沟通无效，业委会向全体业主发出《业主大会公告》（简称1号决议），表示2012年4月组织召开了全体业主的书面大会，就是否与康景物业续约还是另聘物业一事进行书面表决，根据表决结果，将不再与康景签订物业管理合同的决议；

　　2013年3月，发展商向业委会提起诉讼，认为作为小区公建配套的持有人，也应该是业主，合法权益受到侵害，并质疑投票结果，请求法院撤销该决议；

　　2013年9月，业委会与经过公开招投标的中标企业深圳市盛孚物业管理公司签订了为期两年的合同，并在10月正式通知康景离开半山雍景苑；

　　2013年10月18日，法院作出判决：撤销1号决议，业委会败诉后提起上诉，不过依然败诉。也因此，在合同到期的情况下，康景物业依然在管理小区；

　　2014年1月，发展商作为原告再次向业委会提起诉讼，提出请求法院撤销“授权业委会进行招投标”的2号决议；同年12月，2号决议一审被天河区法院撤销，理由是没有足够证据证明业主在召开前15天通知了居委会，没有足够证据证明业主大会通知了持有公建配套的发展商投票，业委会败诉后再次提起上诉，目前二审还在审理中。

　　新旧物管交接

　　爆发激烈冲突

　　2014年4月12日，在诉讼进行过程中，新旧物管进行交接时爆发了激烈冲突，政府有关部门即刻介入平息纠纷。交接失败后，房管局要求半山雍景苑业委会配合居委会进行一次验票工作，但验票完成后事件仍没有进展；

　　2014年12月16日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局和广州市天河区人民政府五山街道办事处联合发布“关于成立协调工作组依法指导、协助、监督业主委员会组织召开业主大会临时会议的通知”。面对2号决议被一审撤销的情况，天河区房管局建议重新召开业主大会；

　　政府部门介入 投票全程录像

　　2014年12月25日至2015年1月25日，在政府多个部门的指导和监督下，半山雍景苑重新召开业主大会，表决事项分别为“是否同意授权业委会进行小区公共事务的维权诉讼”和“是否同意聘请新的物管公司为小区服务”。收集投票时，业委会、区房管局、街道以及业主都派出代表每日上门“扫楼”，全程录像，而且业主身份都要经过房管局工作人员验证。最后，这两项投票结果均实现了户数和面积“双过半”同意。目前，投票结果正在公示，到2月24日一个月的公示期将满。

　　困惑1

　　物管服务好与坏，谁说了算？

　　建议制订详细的物业服务质量评判标准

　　从理论上来讲，物业和业主之间的关系是很容易调和的，业主用管理费换取物业公司提供的等值服务，如果业主不满意服务，物业公司可以提高服务质量，以达到要求或者衡量出业主的要求超过支付的报酬，双方无法达成一致而解除合同离场。

　　但现实却是，但凡发生物管纠纷的小区，物业公司基本是不能按照业主的要求作出改变，直至双方矛盾激化不可调和，业主因此选择新的物管，旧物管一边叫苦亏本一边却又不肯离场。

　　纵观半山雍景苑业主更换物管的过程，可以发现，业主和物业公司矛盾不可调和，有两个明显的争议皆是缺乏标准所致：物管认为自己提供了良好的服务，而业主对此并不满意，这就存在一个评判物业服务质量标准的问题；旧物管不愿撤场还对业委会提起诉讼，理由是投票程序有问题，而业主认为通过投票产生的结果已经表达了真实的业主意愿，这里存在的就是一个解聘、选聘物管公司应执行怎样的程序才能无可争议受到认可的标准问题。

　　某物业管理公司负责人表示，从我国目前情况看，约有三分之一的物管公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业，不少物管纠纷都是因为这种“建”、“管”不分的体制造成的。建议加快立法步伐，建立具有操作性的行业标准。应该尽快制订出物业服务质量的评判标准，标准一定要非常详细周密，甚至详细到一个小区的报箱应该设在什么地方，而这应该是物管公司、行业协会和相关行政部门共同来完成的事情。

　　困惑2

　　政府不可“缺位”，怎样介入？

　　建议建立政府部门介入程序，政府应起监督作用保公正

　　当前，在不少居住小区，业主、业主委员会与物管公司之间都存在矛盾。当矛盾不可调和时，谁来推动问题的解决？从半山雍景苑的案例可以看到，如果没有政府部门的介入，事件进展不会这么顺利。

　　此次半山雍景苑业主投票采用固定投票点和流动投票点两种方式，为了保证投票的公正性，房管局、居委会、街道均派出工作人员全程参与，上门让业主投票的三个小组，每一组都是由房管局、居委会、街道、业委会代表、业主代表五人组成，由房管局工作人员根据房产证名册核实业主身份，再进行投票，投票全程拍摄取证，每天投完票票箱始终在各方见证下封存保管。据悉，房管局、居委会、街道这样全程参与业主投票在广州还是首次。记者在保管票箱的房间见到，门上有两把锁，据悉钥匙由政府工作人员和业委会分别持有，门上有众多封条的痕迹，让人感觉整个过程犹如谍战大片的场景。

　　建议建立政府部门介入程序或物业紧急接管机制。由房地产行政管理部门、居委会根据业主的要求，针对小区物业管理纠纷指定临时物业管理机构按照立法规定的服务和收费的最低标准实施管理和收费，直至物业依法选聘新的管理公司。

　　困惑3

　　业委会居弱势地位，如何改善？

　　建议给业委会委员按标准发放一定的津贴

　　从半山雍景苑的案例可以看出，尽管每次投票的结果都是大部分业主同意炒掉旧物管，但几乎每次诉讼都以业委会败诉为结果。这反映出业委会在维权过程中的尴尬地位。

　　与众多没有成立业委会或者成立了业委会、运作并不顺畅的小区相比，半山雍景苑业委会的运作可算相当规范和积极，业委会有自己的办公地点，还建有微信号与QQ群。但是，业委会的正常运作所需的资金却几乎都靠业主捐赠。就像此次为了维权，聘请律师应对诉讼，业主们通过捐赠成立了维权基金，但这些与物管公司相比，不论是经济实力还是人员配置都显得极其薄弱。事实上，为了保证业主委员会成员的利益，不少国家和地区一般会规定委员可以按照标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报。

　　三大困惑

　　虽然根据《物权法》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》等法规的规定，业主大会可以选聘和解聘物业服务企业，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，但实际上业主自由选择物业公司却并不容易，因新旧物管更替而引发冲突，甚至上演“全武行”的不在少数。原因何在？半山雍景苑可谓是一个典型的案例，按目前的状态来看，业主的自由选择权得到保障只是时间问题，他们成功的原因和经验是什么？了解事件的始末或许对还在维权中的小区及其业主能有不小的借鉴作用，而事件中反映出来的困惑和难点也值得引起反思。

　　他山之石

　　在许多国家，物业服务已经是一项成熟的产业。政府在物业管理中发挥了重要作用，一般不直接干预物业管理收费的具体标准，但以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。

　　新加坡

　　物管只是被雇佣

　　新加坡每个新建住宅小区必须在两年内成立管理理事会，成员由全体私人业主投票产生。该理事会代表全体业主管理社区，每年召开一次全体会议，讨论制定社区行为规则及聘请物业管理公司等重要事务。在这种管理体制下，物业管理公司只是一个被雇佣的对象，一切照章办事。如果物业管理公司表现欠佳，引起民愤，管理理事会有权让其立即走人，解除合同。

　　墨西哥

　　物管财务极透明

　　墨西哥物业公司的财务工作极其透明。每个小区，无论它是高级的还是最普通的，小区里的住户都能定期收到物业公司送来的《物业管理财务收支平衡表》，上面清晰地列着每笔钱都花到了什么地方，比如支付保安和花匠工资等，甚至还清晰地列出物业管理公司的每位职员的收入。对于结余的钱也有详细的交代，比如说留作小区的备用资金，或者用这些节余的钱重新粉刷小区花园的墙等。

　　瑞士

　　物管就像大管家

　　瑞士的物业公司就像一个大管家，除了必要的管理人员外，并没有招聘清洁工、园丁、保安等人员，而是将这些活儿转由各种专业的保洁公司、垃圾清理公司、园林公司来做。这些公司的工作人员都受过专业培训，持证上岗。如果业主投诉，认为哪家公司的工作做得不好，物业公司就会与相关公司交涉，要求改进服务。