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您了解酬金制吗

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发表于 2014-4-30 13:01 来自手机 |显示全部楼层
您了解物业管理酬金制吗?相信很多业主很 难解释个所以然。首先,小安带您先了解什么 是酬金制和包干制。 北京市目前4000多个商品房小区的物业服务 企业与业主签订的物业服务合同,基本上是包 干制和酬金制两种。即将召开的长安新城首届 第二次业主大会,其中有一项决议就是在小区 实行物业管理酬金制。所谓酬金制,是指在预 收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额 提取酬金,支付给物业管理企业,其余全部用 于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均 由业主享有或者承担的物业服务计费方式。而 包干制,是指业主向物业公司支付规定的物业 服务费用,盈余和亏损都由物业公司享有和承 担的一种计费方式。 如果您对法规政策的条款看着费劲,没关 系,对近一段时间有关酬金制大家关心的问 题,小安一一给您做个解答。

1、用酬金制会不会出现物业费不够用,还要多 交钱的情况? 答:首先,酬金制是国家法规认可的管理方 式,是法规中明确规定的物业管理的两种方式 之一。二是政府鼓励采用这种方式,2010年北 京就有文件,对于使用酬金制管理的小区,免 征物业费的营业税。咱们小区每年几百万的物 业费,可以减免46万营业税,这是大家所有的 一笔不小的费用。 酬金制是由业主自己来管理物业费的支出, 如果交给物业管都没出现不够要补交的问题, 自己管更不会出现这个问题。而且,其他小区 实际操作的经验是,可以在物业服务合同中约 定物业费支出上限,如果物业公司花超了,超 出部分由他们自行承担(很多小区就是这样规 定的)。一般应该不会出现要求业主额外缴费 的情况。 跟包干制的不同之处:一是对物业费使用的 监督,包干制下,交的物业费归物业公司,省 下来的就是他们的利润,业主还无权查看账 目。换您会怎么做?是不是尽可能节省开支, 能不花的钱尽量不花?酬金制下,业主可以审 计支出,看好物业费都花到哪里去了,如果有 剩的,还是业主的。二是对服务质量的监督, 包干制的话,做得好是物业公司的良心,做得 不好业主没有经济手段可以处罚。酬金制下, 服务标准黑纸白字,如果大家认为做得不好, 可以用经济手段处罚,扣酬金。有的小区会委 托第三方专业监理机构每月对服务质量进行监 督和评估,并向业主公示,做到公开透明。这 是长安新城业委会一直希望采用酬金制的原 因。

上图为长安新城业委会参观某小区,第三方监理机构 提供的月度服务质量评估报告。左边是业主前一个月 反映的问题,右边是实拍照片,后面还有物业的整改 情况对比。

上图为评估报告中业主对物业管理工作各项指 标的满意度打分。

物业服务质量评估监理报告,每月向业主进行 公示。

2.如果物业公司故意报高维修件的价格,业委 会有能力审核吗? 答:我们采用酬金制,在实际管理中,要求物 业公司按物业服务标准和经费总额限制制定经 费预算。业委会不对具体事项进行审核,平常 只需定期检查预算执行情况和服务质量达到要 求的情况。这也是其他采用酬金制的小区的经 验。

3.酬金制下如果物业公司故意今天报个大修明 天报个大修怎么办? 答:首先,无论包干制还是酬金制,符合大 修条件的,都不是从物业费出钱,而是从维修 资金出钱。我们需要判断的只是是否符合大修 条件。 小安给您举个例子,2012年北京市有一个小 区有2个楼的水泵变频器坏了,物业公司发函要 求紧急动用维修资金来修。业委会认为不在大 修范围内,根据法规一是要求物业公司说明更 换零件具体名称和价格,二是明确告诉物业公 司这不在紧急动用维修资金范围内,最后处理 结果是物业公司花钱换件修理。 还是这个小区,各楼外立面栏杆出现安全问 题,物业公司也是发函要求使用维修资金而不 是用物业费来修。业委会咨询了房管局后,明 确回复物业公司这个事项不在维修资金支出范 围内。还有就是电梯的问题,物业公司也是提 出要求业主签字动用维修资金修理。 所以不管包干制还是酬金制,大修的钱都不 会从物业费出,都是从维修资金出。

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发表于 2014-5-8 13:19 |显示全部楼层
看完了才了解

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发表于 2014-5-26 16:59 |显示全部楼层
酬金制跟包干制的唯一区别就是,在包干制的基础上又多了一个物业企业的酬金。原有成本一项未减少。我觉得十几万平米的小区实行酬金制还可以,咱家60几万平米的社区实行酬金制,好像在做梦。

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发表于 2014-5-27 14:34 |显示全部楼层
夏夏 发表于 2014-5-26 16:59
酬金制跟包干制的唯一区别就是,在包干制的基础上又多了一个物业企业的酬金。原有成本一项未减少。我觉得十 ...


既然您完整贴出了我整理并发布在微信里的文章,想必您也认真拜读过。

可是您说的话也让我反省:是否有必要向个别理解能力不够(甚至根本不去理解)的业主再上上课?北京市物业管理条例和物业管理办法,明确界定了包干制和酬金制是当前物业服务管理的两种并行制度,并不存在“在包干制的基础上又多了……”,“成本一项未减少”更是不知所云。

建议您关注本坛内容和业委会微信,里面对酬金制解释有连载报道。

就您最后一句,如果六十几万平社区中4700户有一半的业主做点小梦,这事还真能成。信不信,走着瞧!

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发表于 2014-5-28 10:32 |显示全部楼层
业委会咋qq群老没人说话呀
6#
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发表于 2014-6-19 06:54 |显示全部楼层
权益 发表于 2014-5-28 10:32
业委会咋qq群老没人说话呀

有微信群了:新城业主志愿者群
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生活不可能像你想象得那么好,但也不会像你想象得那么糟。我觉得人的脆弱和坚强都超乎自己的想象。有时,我可能脆弱得一句话就泪流满面,有时,也发现自己咬着牙
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