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本帖最后由 tiger 于 2014-4-10 10:03 编辑
您的参与会使我们的家园更加美好（写在第二次业主大会之前）
亲爱的邻居们：你们好！
对我们每个业主来说，长安新城小区不仅是自己和家人遮风避雨的居所，更是一个日夜相伴甚至有可能厮守终生的家园，她的好和坏，她的一草一木、一砖一瓦，都影响着我们的生活和心情。
气氛和谐、环境优美的社区，让生活其中的业主感觉幸福安宁，而一个管理混乱、环境恶劣、物业管理者搪塞敷衍渎职甚至业主被随意欺凌的小区，只能让业主感觉痛苦厌烦无助甚至恐惧。众所周知，建设和谐社区的首要前提是拥有一个尽心尽责的物业管理服务机构，这个机构必须在全体业主的监督下方能良性运行。而这也是我们长安新城小区历时近十年，克服一切阻力打压，坚持要成立业委会的最根本的原因和最大动力之一。
从业委会筹备组到业委会成立，期间经历无数阻力折磨，但新城一帮热血业主，尤其是上百人的志愿者队伍，出于公益心，没有索取，只有奉献，坚持不懈，终于将广大业主翘首期盼的业委会筹建成功。业主委员会成立后，面对诸多困难，经验不足，两手空空，而工作内容又千头万绪。我们求助市长信箱，向开发商施压，要求按法律提供办公场所；借助媒体，在BTV和《新京报》曝光咱们小区的公共收益问题；邀请专家，进行现场指导。大家利用休息时间，奔波于市建委、规划办、房管局、街道、信访办……一切按照有理有利有节的方针，依法推进业委会工作。十八大以来，党和政府的新政犹如春风拂来，我们对小区未来充满期待。
即将召开的业主第二次大会，一个最重要的议题就是通过您手中的选票，以公开招标的形式决定新物业公司的选聘，而且新的物业服务管理方式将实行酬金制。其核心内容就是与物业签署物业管理合同,用合同来约定物业的服务。届时，完全确立物业与业主之间是服务与被服务的关系，彻底改变以往物业常把自己置于管理者的角色。业主通过业委会，充分行使其职权并制定相应的规则以监督物业！当新的物业选聘结束之后，您会感受到下列细微的变化：
通过业主大会和业主委员会表达业主心声、维护合法权益。您的诉求必须按时做到合情合理的答复，使我们能够享受到物有所值的服务；
社区的所有收益都归业主所有,比如车位费、广告收入，安装基站的费用，所有为小区提供的有偿服务收费,都应经过业委会的监督管理；
合理动用住宅专项维修基金，对小区进行必要的维护、修缮，并能使住宅专项维修基金增值，保护大家的资产；
由公共物业产生的部分收益用于社区服务建设，如健身场所。取之于业主，用之于业主；
有效监督物业服务公司运作，使物业开支做到公开、透明、合理化。每月公示由第三方监理出具的财务审计报告，大家的物业费和公共收益一目了然。
…………
我们深知，作为一个拥有4700户住户的社区，业委会工作面临诸多困难与挑战。以车位为例，有车位的业主可能竭力维持现有状况；等待车位的业主，每天的噩梦就是找车位；而没有购车的业主强烈反对乱停车，乱占位。而旧物业公司利用小区车位紧张，一味以侵蚀绿地、捆绑物业交费等形式，坐等收钱。选聘新物业结束后，我们的首要任务之一是着手解决停车难问题。譬如摸清家底，优先保证一家一车位；按法律腾退非业主占用空间；探讨以集资等形式拓展车位的可行性。这些唯有全体业主齐心协力、携手共进，让每个群体都有机会表达自己的价值和利益诉求，不同诉求在民主程序内进行折中平衡，取其最大公约数。
我们强调：阳光是最好的防腐剂，业委会在成立之初，就强调所有权力在阳光下运行。我们每次业委会例会，欢迎所有业主参加；所有财务，每月公示；所有决策，大家民主讨论协商。
我们重申：尽管从筹备组到业委会成立至今，我们在一无经费，二无场所的恶劣环境下顽强成长，所有经费由筹备会成员和业委会成员垫付，会议地点由热心业主和居委会提供，但是，我们相信法律、相信党、相信政府，依靠最广大业主。您的参与就是希望，您的支持就是力量！我们坚信，在大家的共同努力之下，长安新城小区一定能成为我们温馨美好的家园！
在此，我们热切呼吁所有新城业主朋友能以主人翁的姿态加入我们的行列。“长安新城是我家，幸福安宁靠大家”。你参与，你投票，你就是对整个小区工作的支持，就是支持你自己！小区这个大家庭，只有大家都伸把手，才能支撑得起来。
您的一票会对整个小区的未来有决定性影响！
长安新城业主委员会工作问答
1．长安新城为什么要成立业主大会和业主委员会？
有三个目的：一是通过管理约束物业公司，监督物业公司为全体业主创造安全、美好的小区环境并相应提升小区房产价值；二是可以合法节约税费，以小区4700户所交物业费为例，每年估算可减免物业费营业税40万；三是盘活专项维修基金利息15万以上；四是公共收益归全体业主所有，每年超过500万，除部分补贴物业支出外，还可以建设小区。
2．什么是业委会？业委会和物业的关系？
业委会就是业主合法的选出代表自己管理小区。业委会和物业的关系：业委会是业主与物业沟通的桥梁，单个业主跟物业公司维权，等于拿鸡蛋碰石头，根本没有话语权，业主唯一的维权办法就是成立业委会。从法律上讲，只有业委会才具有真正和物业平等对话的权力，业委会可以选聘、监督物业公司。当然，维权并不是长安新城业委会的最主要目的，着眼未来，营建和谐共赢的业主与物业关系才是我们的终极目标。
3．业委会成立半年多，干了哪些工作？
业委会的工作与大家的期望值或许有差异，但是我们一直在克服困难，推进工作。具体您可以访问长安新城网站，关注长安新城微信公众平台和每月的工作简报来了解情况。
4．为什么要开第二次业主大会？其主要议题是什么？
按照《长安新城业主大会议事规则》和《管理规约》，业委会决定近期召开第二次业主大会。
最主要议题有三点，一是由大家决定是否以公开招标形式，选聘新的物业公司；二是物业管理方式采用酬金制；三是招募新的业委会成员。
5．物业管理好坏，跟我有什么直接关系？
物业公司作为服务机构，本身没有好坏之分，他们均以获取最大利润为出发点和目标，但是物业管理有好坏之分。业委会可以跟物业签订合同，要求其达到一定管理水平，享受与物业费付出相对应的服务，物业服务受第三方监理且与酬金制挂钩，使物业真正为小区服务，逐步实现住得安宁、环境优美、个人资产增值。物业公司的管理水平，对小区房价肯定有必然的关系。如果物业公司管理得好，比如绿化、环境卫生等等，让业主从心里感受到这份惬意，这样的小区，人家都愿意住进来，小区的房屋价值肯定会增值。如果一个公司对小区房屋的公共共用部分保养维护得当，无形中延长了房屋的使用寿命，这样的房屋肯定有保值作用。大家是否注意到，长安新城与同一地段的其他小区价格总是低5000-10000/平米，说明差的物业管理使每户资产缩水约50-100万元。再举一个小小的例子,比如电梯，物业维护保养直接影响其寿命，当电梯不能使用，必须更换的时候，这笔费用其实是由业主从维修资金里出，用的是业主自己的钱。
6．什么是物业管理酬金制？它与包干制的区别？
酬金制模式，它是以业主为主体，物业企业按约定提供服务项目，提供质价相符的服务，用合同的形式在预收的物业服务费中按约定比例或数额提取酬金付给物业企业，其余部分全部用于服务于业主和小区开支上。结余或不足均由业主享有或者承担。其优点（1）酬金制可以让业主明明白白的消费，使业主自己做主如何消费，能使酬金制外所有物业服务费和其他收入全部用在业主身上。（2）酬金制能使物业企业规避风险，达到共赢、双赢才是业主和物业服务企业的共同目标。
目前北京市物业收费模式基本上实行的是包干制（包括咱们小区现在的管理模式），在包干制模式下，物业公司为了利润的最大化，会降低服务标准和质量，减少服务项目、减少员工编制，来降低其成本，为了应对目前市场人力、物力成本的上涨，为了保持经济利润指标不下滑。包干制给予了他们这种追求更大利润的权限。包干制引发了业主与物业企业之间大量的矛盾，产生了许多不和谐的因素，造成了社区的不稳定。
7．什么是公共维修基金？大笔维修基金在哪里？您知道自己的维修基金已被使用？如何使自家的维修基金增值？
公共维修基金也称住宅专项维修资金，是房子的“养老金”、“看病钱”。业主买房时按房价2%收取，但是，很多业主自从买完房子、交完维修基金，便无从知道这笔维修基金的去向。您知道金隅大成物业公司动用了您多少住宅专项维修基金吗？据公开数据截止2013年已使用了410万元，而这个我们业主基本不清楚，也很难核查。公共设备要更换时，当初我们付出的大笔维修基金在哪里？建设部明文规定，住宅小区只有成立了合法的业主委员会之后，才有权动用维修基金，物业公司在业主的监督下使用这笔基金进行小区维护。业主大会成立后，通过业主一卡通，资金划入一卡通，业主可随时查询维修资金余额，并通过业委会决议选定利率，实现更高资金的增值收益。
8．我通过什么途径知道物业费使用是否合理？
没有业委会，业主就无法了解每年每户交的物业费做什么用了。有多少成本，多少盈利，也不知道物业公司现在成本是否合理，是否存在浪费，小区的安全状况是否还有改善空间。待业委会选聘新的物业公司后，将由第三方监理出具财务审计报告，大家的物业费和公共收益一目了然。
9．物业以经济适用房或物业标准低为借口，声称小区只配这样的管理档次，这种说法站得住脚吗？
其实除了物业费之外，我们需要算一算公共收益的帐。光停车费一项，把所有停车收入扣除15%的停车管理成本后（15%的成本参照已有的法院判决案例），以小区有2100多个车位粗略计算后，每年应该有300多万元的收入。其他还有电梯广告收入和楼体广告收入、无线基站等收入等。这些公共收益收入，未经业主同意，全部被物业公司挪用，业主连最起码的知情权都没有。小区现有物业管理执行级别是不低于一级（共分五级，一级是最低档次），其实考虑公共收益，据权威物业专家推算，长安新城完全可以达到三级物业管理水平。
10．什么是公共收益？盈利属于谁？
相关法律规定，小区内的地上公共面积停车位、无线基站、楼外立面、楼梯广告等收入属公共收益，其所有权应该属于全体业主。你知道小区地上车位收入是多少么？有多少收入用于小区建设？你知道楼道和电梯的广告设施盈利多少么？是否存在地下室出租等安全隐患和不正当商业行为？这些问题只有通过业委会才能向物业了解并加强管理，我们在必要时候申请第三方审计和采用法律手段。
11．您作为业主，您能做什么？
热情参与：加入志愿者行列，协助楼长完成送达选票等工作；
积极讨论：经常登录业主论坛或其他联系方式，发表对小区建设的看法和建议；
广泛宣传：向身边每一位邻居朋友宣传业委会工作；
真诚理解：主动配合业委会相关工作并给予理解，因为小区工作是一个复杂或许漫长的过程。
12．您还可以参加业委会工作小组：
业委会成立已经将近半年，为了健全业主委员会组织分工，建立业主监管小组，现招募小区有专长的业主组建业主管理小组，人数不限：
公共设施设备管理小组
公共秩序管理小组
环境维护管理小组
业主工作小组
房屋维修资金及财务管理小组
合同法务工作小组
13．我们的联系方式：
北京市丰台区长安新城小区业主委员会
微信公众平台：长安新城业委会（订阅号：changanxincheng）
长安新城网业委会讨论专区：yzdh.caxcnet.com
邮箱：caxchoa2013@126.com 或 2283214609@qq.com
联系电话：13693230896
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发表于 2014-4-10 09:31
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发表于 2014-4-14 10:55
