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业主知识普及

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发表于 2014-4-3 23:22 |显示全部楼层
一、什么是业主?什么是业主大会?什么是业主委员会?
答:业主,就是房屋的所有人。业主大会,是由全体业主组成的代表小区最高权力机构的组织;业主委员会是业主大会的常设机构。
二、为什么要设立业主大会并选举产生业主委员会?
答:单个业主无法与物业公司、政府部门等组织平等对话,只有成立业主大会,才能与这些单位平等对话,监督、提高物业服务水平。
三、如果没有业主委员会,有哪些坏处?
答:业主购买房子,自己家门内的称为专有部分,其它为共有、共用部分,包括共有共用面积、设备设施等。对于共有共用部分的权利行使,必须通过业主大会和业主委员会来实现。
1、如果没有业主委员会,我们小区的全体业主无法真正当家作主,一切物业管理事务都由官家保姆(物业公司)说了算;
2、如果没有业主委员会,就不能有效地与相关部门(开发商、物业、政府部门等)打交道,从而维护业主的利益;
3、如果没有业主委员会,无法终止开发商签订的《前期物业合同》,签订业主主导的《物业服务合同》,更谈不上真正监督物业服务;
4、如果没有业主委员会,园区的电梯广告位等园区经营收入将永远被物业公司侵占;
5、如果没有业主委员会,公共维修资金永远是活期利息而不是定期利息,公共维修资金使用由物业公司说了算,业主无法监督;
6、如果没有业主委员会,园区的共用设备设施将更快地老化、损坏,容易引发重大事故,导致房产贬值。
四、前期物业服务合同什么时候到期,如何重新选聘物业公司?
答:根据国务院《物业管理条例》第二十六条:前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。对于前期物业服务合同,由于其签约主体是开发商和物业公司,因此无法真正代表全体业主的意愿,无法维护业主的权益;因此,业主大会成立后,应当尽快终止前期服务合同。
按照目前的相关规定,重新选聘物业公司一般程序为:
1、召开业主大会会议,表决《选聘物业服务企业工作方案》;
2、由业委会根据选聘方案,委托招标代理公司进行公开招标;
3、经专家委员会评标,选定中标人;
4、业委会与中标人根据招投标文件谈判合同,经公示无异议后,由业主委员会代表业主大会与中标物业服务公司签订新的合同。
五、《业主大会议事规则》与《管理规约》是什么?
《业主大会议事规则》与《管理规约》相当于小区自治管理的“宪法”,与业主大会决议、业主委员会决议一样,对每个业主和物业使用人都有约束力。
六、小区的事情由谁来决定?
答:根据《物权法》,小区的重大事情(物权法规定7 大项)由全体业主共同决定(一般通过业主大会会议,由每户业主投票双过半或2/3 通过决定);非重大事情、日常事务由全体业主通过《议事规则》与《管理规约》授权业主委员会决定。
七、业主在小区的事务中有哪些权利?
答:除了业主专有面积以外的公共部分的设备、设施,业主享有共有权、共同使用权、共同管理权;对小区物业相关事务,具有知情权、选举和被选举权、投票权、监督权、建议权,对侵害自身权益的诉讼权等等。
八、业主在小区的事务中有哪些义务?
答:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务,如缴纳物业服务费,遵守《议事规则》、《管理规约》的规定,服从业主大会和业主委员会的决定决议,遵守小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的等方面的规章制度等等。
九、哪些大事需要召开业主大会会议决定?
(1) 制定和修改《业主大会议事规则》;
(2) 制定和修改《管理规约》;
(3) 选举、更换、罢免业主委员会委员;
(4) 选聘、续聘和解聘物业服务公司;
(5) 专项维修资金的筹集和使用;
(6) 建筑物及其附属设施改建、重建;
(7) 有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
十、业主委员会的职责与权利是什么?
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主按时交纳物业服务费;
(七)拟定专项维修资金的筹集和使用方案并报业主大会决定,组织和监督实施;
(八)收取、分配和使用园区公共收益;
(九)调解业主之间因物业服务、维护和管理产生的纠纷;
(十)业主大会赋予的其他职责。
十一、业主与业主委员会如何沟通?
(一)、业主建议反映方式
1、通过业主意见箱,提交书面建议或意见。
业主意见箱设于13 号楼居委会办公室门口。
2、电话提出建议,联系电话13693230896。
3、通过电子邮件,提交书面建议或意见。业委会邮箱: 2283214609@qq.com或者caxchoa2013@126.com
(二)、业委会信息发布方式
业委会所有正式公告、通知,均通过各园区公告栏张贴。
关注长安新城业委会微信公众平台,浏览长安新城业主论坛业主大会板块。
十二、业主对业主大会、业委会的决定、决议不服,该怎么办?
根据法律规定,业主大会、业委会的决定、决议,对每个业主有约束力。若业主对决定、决议不服的,或发现损害了自己的利益,可向人民法院起诉。
十三、业主如何罢免某个或全部业委会委员?
(一)有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:
1.因房产转让等原因不再是业主的;2.丧失民事行为能力的;3.连续三次以上无故缺席业主委员会会议的;4.依法被限制人身自由及被剥夺政治权利的;
5.法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
(二)业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或业主委员会根据业主大会的授权,可以决定终止、罢免其委员资格:
1.不履行委员职责的;2.以书面方式提出辞职请求的;3.拒不履行业主义务的;4.侵害他人合法权益的;5.因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
十四、业主委员会与物业服务企业如何沟通?
业主委员会经常与业主保持联系、沟通,掌握物业服务情况,将业主集中的问题反映给物业公司,监督物业公司予以解决;经多次沟通物业服务仍没有显著改进的,由全体业主表决,重新选聘物业服务企业。
十五、谁来监督业委会的委员和他们的工作?
答:全体业主是监督业主委员会的主体。政府部门(房产局、街道办事处、社区委员会)、
媒体也有监督业主委员会的权利。
业主可以通过查阅业主委员会的公告、会议纪要、财务帐本等文件,来行使知情权和监督权。
十六、我如何加入业主委员会?
答:1、增选方式:业主委员会委员是经过业主大会会议,由全体业主双过半通过选举产生的。
现在第一届业主委员会由9 名委员组成,如果业主希望加入业主委员会,需经业委会研究通过或者20%以上业主提议增选业委会成员,然后经业主大会会议,修改《业主大会议事规则》和表决增选候选人名单,得票双过半才能增选成为业委会委员。
2、换届选举方式:本小区业主委员会每届任期3年,在换届选举时,业主可以按照换届文件规定,报名成为业委会候选人,经法定程序,成为正式候选人,并经业主大会表决,得票双过半成为正式委员。
十七、业主委员会有工资吗?
业主委员会是一个半公益性的业主组织,长安新城业委会成员全是义务工作,没有任何报酬;
十八、我如何支持业主委员会的工作?
答:业主委员会是为全体业主、整个小区工作的,关心、支持业委会的工作,就是关心自己小区、家园的建设。业主委员会成员都是上班族,也有自己的家庭,精力、能力有限,而面对的则是全体业主、物业公司、开发商、政府部门等,单靠业委会是很难较好地监督物业服务企业以及开展其它维权活动,因此需要全体业主共同行动,用实际的付出来支持园区建设,共创和谐、安全、干净的星级小区。
业主除了平时关心、理解、支持业主委员会的工作,可以通过以下方式:
1、积极参与业委会组织的会议、投票;
2、积极担任顾问、志愿者,为业委会出谋划策、跑腿、入户、征集选票;
3、积极共同监督物业公司,收集证据,并对其违约行为进行批评、制止;
4、向其他业主宣传物权法、物业管理条例等相关法律法规,制止业主的不文明行为;
5、积极参与业委会组织的宣传或维权活动。
总之,只有业主齐心协力,一起行动,才能办成大事。
“大鹏之动,非一羽之轻也;骐骥之速,非一足之力也。”
业委会联系电话:13693230896
业委会电子邮箱:2283214609@qq.com
业委会微信公众平台:长安新城业委会
业委会志愿者QQ群:290262360
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