业主大会筹备组公告-征集业主大会文件方案

业主大会筹备组

各位业主：
      业主大会筹备组自今日起至4月12日（周五）晚8时止，向全体业主征集《长安新城小区业主大会议事规则》和《长安新城小区管理规约》这二个文件的方案或者纲要，可以理解为，征集业主对未来业委会权力构成、运作、监督、制约和对业主权益保护的制度设计或者构想，同时征集《长安新城小区第一次业主大会决议》全文。
      您准备好打印的文字资料后（如果有电子版更好），可通知筹备组成员上门去取，可打4个电话：13691006352、13366081303、13910201841、18600260229。也可以在4月12日晚8时开会时递交，或者随时到居委会交曹主任。
      征集到的方案向全体业主公示，并由业主自由投票进行选择，之后的后续进行请参看业主大会筹备组公告-分工和计划。
                             
                            长安新城业主大会筹备组
                                 2013年4月1日

行者

各位邻居，以下是我的方案，欢迎讨论。
                                        《长安新城小区业主大会议事规则》要点
      一、业主委员会由5人组成，一区塔楼2人，一区板楼1人，二区2人，由区域内各楼轮流推选本楼业主，代表本区域进入业委会。候补委员5人，产生办法同上。
      业委会掌管财务收支；设立双休日值班制度联系业主；定期开会；定期向专职秘书提出工作建议和监督意见。
业委会成员领取值班和开会补助，由物业公司按月支付，数额由业主大会决议规定。
      业委会成员任期3年。
      首届业委会成员按区域名额由筹备组组织该区域业主选举产生候选人，经业主大会表决通过。
      二、业委会用市场化的方式招聘专职秘书，不限是否本小区业主或居民。专职秘书独立执行业主大会决议，独立完成业委会的日常工作，向全体业主负责。
      专职秘书领取工资和误餐、加班补助等，由物业公司按月支付，具体数额由业主大会决议规定。
      专职秘书合同期4年，中间由全体业主投一次信任票，信任者不足投票人数一半时，业委会要组织业主质询，以便改进工作。鼓励专职秘书长期为业主工作。
      三、塔楼若干楼层、板楼各楼门选举产生业主代表1人，他们组成该楼的业主小组，业主小组推选1人为组长并为该楼楼代表。
      业主代表任期5年，可以连任。
      四、设立业主监事会，各楼代表为监事会成员，推选召集人1人，副召集人1人。
      监事会可特邀最多10名业主加入，特邀业主应当是本小区热心公共事务或者热心公益事业，或者在业主维权活动中积极行动，为人正派，办事公道的业主。1位楼代表推荐，半数以上楼代表同意即可。
      监事会成员任期5年，可以连任。监事会成员不能同时担任业委会委员，可以担任业委会候补委员。
      监事会成员义务工作，不接受任何形式的报酬、补助、馈赠。
      首届监事会由筹备组组织各楼推荐一名业主临时作为楼代表成为监事会候选人，经业主大会投票表决通过。业主大会成立后正式选举产生楼代表，一俟产生，即予更替。
      监事会有如下职责：
      1、裁决业委会和专职秘书的工作冲突。
      2、裁决业主认为业委会对其处置不当，要求变更的请求。
      3、在当事方业主同意的情况下，裁决其纠纷。
      4、1%以上的业主或者3名以上楼代表可以联名提议解聘专职秘书，此提议由监事会裁决。裁决提议成立的，由业委会依法解聘，裁决提议不成立的，6个月之内，相同的提议不再受理。
      5、1%以上的业主或者3名以上楼代表可以联名提议召开业主大会临时会议，就某些事项进行表决，例如修改业主大会决议，变更业委会成员等，此提议由监事会裁决。裁决提议成立的，由业委会组织召开业主大会临时会议，裁决提议不成立的，6个月之内，相同的提议不再受理。
      6、任何一位业主可以提议在年度业主大会上就某些事项进行表决，此提议由监事会裁决。裁决提议成立的，由业委会列入业主大会表决事项。
      7、任何一位业主向业委会提工作建议3次均被拒绝的，可以要求监事会裁决。裁决工作建议成立的，由业委会组织实施。裁决不成立的，6个月之内，相同的建议不再受理。

      对上述1、2、3、6、7条，监事会成员过半数票为裁决有效。对3、4条，监事会成员过三分之二票为裁决有效。

                                                   《长安新城小区管理规约》要点
      业主不承担共同管理责任，损害业主共同权益的，业主大会或者相关业主共同决定可以限制其行使以下成员权利：
      1．不得担任业主委员会委员或候补委员；
      2. 业主大会会议表决权；
      3.共用部分经营收益分配权；

                                         《长安新城小区第一次业主大会决议》草案
      一、林栖园业主自行决定该区域事务，业主委员会给予配合。
      二、现物业公司承认业主大会文件和本决议，本次业主大会授权业委会与其签订最长期限3年的物业服务合同，待业主沟通和表决机制等措施完善后，再由全体业主做出新的决定。
      现物业公司不承认议事规则和本决议，则业委会另联系2家以上物业公司，经全体业主投票选择后签订最长期限3年的物业服务合同。
      三、业委会尽快招聘专职秘书，专职秘书完成下述工作：
      1、尽快集体办理业主一卡通，开通业主表决平台。
      2、逐楼组织楼门、楼层业主代表的选举，成立各楼的业主小组，推选出楼代表。
      业主小组领导本楼业主对电梯间、地下室、楼顶等共有产权进行处置，例如出租或者不出租，自己管理或者委托物业管理，分配收益等。在此过程中，专职秘书提供服务，例如确认产权、提供政策规定、联系承租单位或者有关部门、代表业主小组谈判或者诉讼等。
      3、组织业主谈判小组，领导该小组和物业公司谈判，依法收回属于业主产权的小区停车场、小区道路停车位的场地使用费。协商不成按法律程序处理，例如就金额申请仲裁或者提起诉讼。对此，业主委员会应在物业服务合同中事先予以规定。
      收回的停车位场地使用费由业委会保管，非经业主大会决议不得使用。
      其它依法属于业主权利而未实现的，同上处理。
      4、制定业委会的各项工作制度，实现廉政、勤政、公开、民主、高效的目标。

      四、业委会成员值班和开会补助每次60元，每人每月最多补助300元，业委会办公经费500元，总计每月1500元。（这里所述补助为税后额度）
      五、专职秘书每月工资8000元，聘请助手或者临时助手费用4000元，加班、误餐、交通、办公经费等1000元，总计每月13000元，包干使用。业委会在聘请专职秘书时，可根据人才市场的行情上下浮动总金额20%。（这里所述金额为税后，不包括“三险”等社会保险）
      六、业主权益归属明确的，共有业主可以分配收益，例如电梯间广告收益。有些权益归属可能有争议，例如楼顶电信基站，该楼业主同意设立，但相邻楼业主可能反对，对此，业委会协调各楼业主小组协商解决。出现业主对权益归属主张不同，协商不成的情况，均应先收回权益，由业委会保管，待业主沟通和表决机制等措施完善后，再由相关的、区域的或者全体业主处理。
      七、业主大会长期缺失造成了业主欠交物业费的普遍现象，这是人们可以理解的有一定合理原因的行为。据此，本次业主大会决议，欠交物业费的业主可以担任业主委员会委员或者候补委员，可以担任监事会成员，有 业主大会会议表决权；有共用部分经营收益分配权。但是，当业主大会成立，业委会和物业公司签订新的物业服务合同后，履行新合同时不交物业费的业主，上述权利丧失。（提醒，本决议不涉及对欠费的处理，例如补交，打折交，不交等，业主处理既往欠费本决议不涉及）


      各位邻居，上述方案有这样一些特点：
      一是合法合规，业委会、专职秘书、监事会都是政府明文允许设立的。
      二是吸取了各方面的建议和教训。现实中，已成立的业委会多数甚为平庸，有个一看就知的原因，业委会几个人拿一样多的钱，可办事能力却大不一样，人非圣贤，很快就会有人抱怨，很快就会比着偷懒，因此撂挑子的业委会太多了。也有能干者互不服气，成天内讧的。生活经验告诉我们，所谓集体领导没有真的，名义上是个班子，其实都是里面的强势者说了算。既然人性如此，还是设专职秘书好，有能力的人就给他足够的权力，多负责，多干事，多拿钱，他越优秀，业主越得利。以为有个业主组成的班子集体领导，就天然能为业主办事，这大概是现代迷信，要设计制度，使人性扬长避短。
      三是注意了实用性，权力运行会造成很多矛盾，得有讲理的地方，监事会要管评理。监事会由几十位业主组成，让他们评理，总比业委会5个人令人信服。有了讲理的地方，它也真讲理，矛盾就会减少。权力运行也会有很多错误，监事会是纠错的机构，对权力纠错越及时，社区才越和谐。
      四是启动业主大会的程序难易适中。小区里重要决策是由业主大会决定的，免不了有业主认为自己的意见最有价值，要求业主大会讨论决定，对此，启动业主大会会议不能太容易，也不能太难。太容易业主受不了折腾，太难了可能会延续错误或者丧失进步的机会。先由监事会对业主意见裁决，看是否值得开业主大会，其实是由一个比较大的人群判断业主意见的价值，应该是解决这个问题的合理办法。
     各位邻居，如果基本同意这个方案，可投赞成票，以后提修正案的时候再对其提修正意见，如果完全不同意，可以提出您的方案。总之，百花齐放，百家争鸣，欢迎讨论。

快疯了

支持成立业委会，反对一切官僚主义。

为了理想

呵呵，比较好奇lz是筹委会哪一位呢，是曹组长么？因为筹委会人比较多哈，所以明确说明一下身份会比较好，多谢

longtop

楼主是一个集体，并非某一个人。

行者

业主大会筹备组这个楼主，是行者向论坛申请的，筹备组的公告等通过这个告诉大家。所发的内容由筹备组通过，完全合法。但是错误一定还是难免，欢迎邻居们提批评意见。

河水连连

难为了筹备组的几位，咱们这种小区不像单位大院，住的人很杂，楼上楼下都不大认识，要选楼门的业主代表谈何容易啊！

行者

河水连连 发表于 2013-4-5 15:14
难为了筹备组的几位，咱们这种小区不像单位大院，住的人很杂，楼上楼下都不大认识，要选楼门的业主代表谈何 ...

确实很难，所以要在业主大会成立后，由专职的人来干这件事，这是基础工作，万事开头难。专职秘书逐门逐楼组织，一周一个楼，半年多的时间，以后有了业主一卡通，组织选举表决就容易了。

为了理想

行者 发表于 2013-4-5 11:34
业主大会筹备组这个楼主，是行者向论坛申请的，筹备组的公告等通过这个告诉大家。所发的内容由筹备组通过， ...

呵呵，了解了。
辛苦行者！