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成立业主大会：业委会权力构成、运作和业主权益保护设想

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发表于 2013-3-17 14:59 |只看该作者 |倒序浏览

本帖最后由行者于 2013-4-2 10:06 编辑

各位邻居：
   业委会成立以后，要到市建委备案，三个文件是必须的：《业主大会议事规则》，《业主管理规约》和《第一次业主大会决议》。前两个文件直接规定了业委会权力如何构成？怎么运作？业主的知情、参与、表决等权利如何实现？毫无疑问，这是业主们最关心的问题。业主们筹备业主大会的过程，其实就是讨论、决定这些的过程。
   业主们通过民主程序把这些决定下来了，筹备工作至少完成了60%。《业主大会议事规则》和《业主管理规约》这两个文件有政府范本，95%的文字范本都写好了，业主把讨论决定的内容填上去就是了。
   作为一介业主，把自己的设想的写在下面，抛砖引玉，希望引起讨论，以便产生一个合理、公正、切实保护业主权益的新城小区业委会权力运作模式：

                              《业主大会议事规则》和《业主管理规约》要点
      一、业主委员会由5人组成，一区塔楼2人，一区板楼1人，二区2人。各楼推选业主轮流代表本区域进入业委会。
   业委会掌管财务收支；设立双休日值班制度联系业主；定期开会；定期向专职秘书提出工作建议和监督意见。
   业委会成员领取值班和开会补助，由物业公司按月支付，具体税后数额由业主大会决议规定。
   业委会成员任期3年。
   首届业委会成员按区域名额由筹备组推荐候选人，经业主大会投票选举产生。
   二、业委会用市场化的方式招聘专职秘书，不限是否本小区业主或居民。专职秘书独立执行业主大会决议，独立完成业委会的日常工作，向全体业主负责。
   专职秘书领取工资和误餐、加班补助等，由物业公司按月支付，具体税后数额由业主大会决议规定。
   专职秘书合同期4年，中间由全体业主投一次信任票，信任者不足投票人数一半时，业委会要组织业主质询，以便改进工作。鼓励专职秘书长期为业主服务。
   三、塔楼若干楼层、板楼各楼门选举产生业主代表1人，他们组成该楼的业主小组，业主小组推选1人为组长并为该楼楼代表。
   业主代表任期5年，可以连任。
   四、设立业主监事会，各楼代表为监事会成员，推选召集人1人，副召集人1人。
   监事会可特邀最多10名业主加入，特邀业主应当是本小区热心公共事务或者热心公益事业，或者在业主维权活动中积极行动，为人正派，办事公道，有一定影响的业主。1位楼代表推荐，半数以上楼代表同意即可。
   监事会成员任期5年，可以连任。业主不得同时在业委会和监事会担任职务。
   监事会成员义务工作，不接受任何形式的报酬、补助、馈赠。
   首届监事会由筹备组推荐每楼一位业主临时作为楼代表成为监事会候选人，经业主大会投票选举产生。一俟楼代表正式选举产生，即予更替。
   监事会职责如下：
   1、裁决业委会和专职秘书的工作冲突。
   2、裁决业主认为业委会对其处置不当，要求变更的请求。
   3、在当事方业主同意的情况下，裁决其纠纷。
   4、1%以上的业主，或者3名以上楼代表可以联名提议解聘专职秘书，此提议由监事会裁决。裁决提议成立的，由业委会依法解聘，裁决提议不成立的，6个月之内，相同的提议不再受理。
   5、1%以上的业主，或者3名以上楼代表可以联名提议召开业主大会临时会议，就某些事项进行表决，例如修改业主大会决议，变更业委会成员等，此提议由监事会裁决。裁决提议成立的，由业委会组织召开业主大会临时会议，裁决提议不成立的，6个月之内，相同的提议不再受理。
   6、任何一位业主可以提议在年度业主大会上就某些事项进行表决，此提议由监事会裁决。裁决提议成立的，由业委会列入业主大会表决事项。
   7、任何一位业主向业委会提出相同工作建议或者纠错意见3次被拒绝的，可以要求监事会裁决。裁决应当采纳的，由业委会实施。裁决不采纳的，6个月之内，相同的建议不再受理。
   对上述1、2、3、6、7条，监事会成员过半数票为裁决有效。对3、4条，监事会成员过三分之二票为裁决有效。

   备注：业委会、专职秘书、监事会职责是指除业主大会文件规定以外，还需要负的责任。

                                       《长安新城小区第一次业主大会决议》草案
   一、林栖园业主自行决定该区域事务，业主委员会给予配合。
   二、现物业公司承认业主大会文件和本决议，本次业主大会授权业委会与其签订最长期限3年的物业服务合同，待业主沟通和表决机制等措施完善后，再由全体业主做出新的决定。
   现物业公司不承认业主大会文件和本决议，则业委会另联系2家以上物业公司，经全体业主投票选择后签订最长期限3年的物业服务合同。
   三、业委会尽快招聘专职秘书，专职秘书完成下述工作：
   1、尽快集体办理业主一卡通，开通业主表决平台。
   2、逐楼组织楼门、楼层业主代表的选举，成立各楼的业主小组，推选出楼代表。
   业主小组领导本楼业主对电梯间、地下室、楼顶等共有产权进行处置，例如出租或者不出租，自己管理或者委托物业管理，分配收益等。在此过程中，专职秘书提供服务，例如确认产权，提供政策规定指导，联系承租单位或者有关部门，代表业主小组谈判等。
   3、组织业主谈判小组，领导该小组和物业公司谈判协商，依法收回属于业主产权的小区停车场、小区道路停车位的场地使用费。协商中应考虑物业公司已经承担业委会经费的情况。
   协商不成按法律程序处理，例如就金额申请仲裁。对此，业委会应在物业服务合同中事先约定。
   收回的停车场地使用费由业委会保管，非经业主大会决议不得使用。
   其它依法属于业主权利而未实现的，同上处理。
   4、制定业委会的各项工作制度，实现廉政、勤政、公开、民主、高效的目标。
   5、履行管理规约和议事规则中的职责。
   四、业委会成员领取值班和开会补助，每人每月最多300元，业委会办公经费500元，总计每月2000元。
   五、专职秘书每月工资8000元，聘请助手或者临时助手费用4000元，加班、误餐、交通、办公经费等1000元，总计每月13000元，包干使用。
   六、业主权益归属明确的，共有业主可以分配收益，例如电梯间广告收益。有些权益归属可能有争议，例如楼顶电信基站，该楼业主同意设立，但相邻楼业主可能反对，对此，业委会协调各楼业主小组协商解决。出现业主对权益归属主张不同，协商不成的情况，均应先收回权益，由业委会保管，待业主沟通和表决机制等措施完善后，再由相关的、区域的或者全体业主处理。
   七、业主大会长期缺失造成了业主欠交物业费、停车费的普遍现象，这是人们可以理解的有一定合理性的行为。据此，本次业主大会决议，欠交物业费、停车费的业主可以担任业主委员会委员或候补委员，可以担任监事会成员，有业主大会会议表决权；有共用部分经营收益分配权，但是，这些权利在业主大会成立，业委会和物业公司签订新的物业服务合同后，根据小区管理规约的相关条款和业主本人履行新合同义务的情况，或者继续拥有，或者丧失。注意，本条决议不涉及对欠费的处理，例如补交，打折交，不交等，业主处理欠费与其本人的自由意志有关与本决议无关。