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排骨鱼

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发表于 2004-12-10 14:17 |只看该作者

建设部住宅与房地产业司：
欣闻贵司初评合格的一级资质物业管理企业名单已经出台并进行网上公示，此举对于规范我国物业管理行业的发展，促进物业服务水平的提高有重大意义。但是，对于“北京大成物业管理有限公司”的入选，北京市长安新城经济适用房小区的广大业主持有异议。
北京大成物业管理有限公司应该是一家资深的、有丰富物业管理经验的国营公司。然而，几年的长安新城居住的生活，北京大成物业管理有限公司给我们带来的所谓服务和管理质量让我们根本就无法把它和这样一家企业相联系。事实上，北京大成物业管理有限公司在长安新城的物业管理连最基本的物业管理标准也无法满足，而1.46元/平米的物业费却在同是经济适用房的北京社区中处于很高的位置，甚至高于一些商品房社区，而提供的服务却无法和他们相提并论！
大成公司在长安新城的物业管理工作中问题百出，侵犯业主权益的诸多不良行为仍在继续，故长安新城广大业主特此致信贵司，列举出大成物业公司在对长安新的物业经营中存在的问题：
1，       小区安全与秩序
1）       小区围栏
小区围栏过抵，形同虚设，“封闭管理”成为一句空言：小区与交通主道毗邻，来往人员繁杂，低矮的护拦使得闲杂人等可随意翻越，既破坏了绿地，也极大地降低了小区的安全系数。事实上，长安新城围栏根本无法起到保安作用，每天都有业主、收废品者、捡垃圾者、施工工人、保安人员、大成物业公司工作人员甚至流浪汉和疯子随意跨越，出入小区。业主反映极强烈，大成公司却无整改之意。
2）       秋影园开便门
秋影园是长安新城小区二期之一个单元，园内道路设计极不合理，秋1楼紧邻大成路，却没有留下供业主出入的门，因而业主步行出入小区须多走数百米的距离，此问题在业主中反响极大，秋园业主从2003年6月入住之始便开始强烈呼吁在北边开一便门，并与大成公司进行过多次交涉，大成公司却以预先没有规划为由拒绝考虑。此问题成为业主关注的最主要的问题之一，在长安新城网站（www.caxc.net）上成为点击数最高的主题（点击者在1600人次以上），大成物业却从来没有给业主一个正面答复。
3）       门禁系统
小区各楼单元门的门禁系统质量很差，从各楼入住就基本上全部损坏，至今仍有许多单元的门禁系统无法使用。以秋影园1号楼为例，从2003年6月至今（2004年12月）多数单元门不能上锁，此问题广大业主曾致电、面见大成公司工作人员反映，均未获解决，其答复原因是由于门的质量问题。今年夏天物业公司曾更换了秋1楼的所有单元门，并于门外贴出通知，声称所有单元门将于9月4日上锁，要求业主随身携带钥匙，但是时至今日，还有若干单元仍是大门洞开，2单元等单元的门上依然没有装锁。其他各楼也是大同小异，这一问题严重影响了业主的生命和财产安全。
4）       保安
长安新城保安服务存在严重不足：表现为：一、不按时巡逻。以秋影园为例，入住1年多的时间里，晚上基本上没有保安巡查，直到今年夏天保安才开始有巡逻活动。二、众多业主反映夜间拨打保安电话均无人接听。三、小区内曾发生数次大规模群殴械斗，保安不但不及时制止并报警，反而在一旁围观。还曾有保安殴打装修工人的事件发生。四、保安素质差，经常在深夜有保安在小区高声嘻笑打闹，影响业主休息，夏天时常有保安成群结队光着上身在小区乘凉，或聚众在公共绿地喝酒、摔酒瓶。五、小区内曾发生多起盗窃事件，保安未能起到预防和制止的作用。六、大成物业公司曾经为业主办发出入证，但“出入验证”只是象征性地实行了几天，至今小区仍是大门洞开，各色人等任意出入。
5）       消防
大成物业公司未能有效维护小区内消防设施的安全，秋1楼所有的消防栓的铝制喷嘴在入住之初就大批被窃，给业主的生命、财产安全造成重大隐患。
6）       车位及停车管理
小区停车管理存在众多问题：一、车位设计不合理，导致有些单元业主无处停车。二、小区内乱停乱放现象严重，大成物业公司却不加整治。三、大成物业公司未经与业主协商擅自允许小区门口的饭店将一些车位据为专用。四、有车证的车出门不收门条，给业主车辆丢失留下了隐患。五、物业未经多数业主同意擅自占用公共道路两边停车，造成小区内道路狭窄，车辆行人均通行不畅；并且小区内无限速规定，对老人孩童穿行造成极大威胁。
7）       小区大门
一、大成物业公司一方面以事先没有规划为由拒绝业主提出的在秋园北边开便门的要求的同时，却违反小区规划、在未与业主协商的情况下擅自将大门向小区内侧移动了约20米，侵占了小区的规划面积。二、未与业主协商擅自将大门两侧的原所谓“物业用房”出租给商户经营饭店、商店等，还擅自允许商户搭建违章建筑用于经营活动，导致大门前秩序混乱，卫生状况恶化。三、对于每天停靠在大门口的大量“黑出租”和三轮车、人力车等不管不问，极大影响了小区形象和门前秩序，严重危害小区业主的出行便利和安全。
2，       环境、卫生状况
小区卫生状况极差：一、大成物业公司未能经常清扫小区内路面和楼内公用地面，导致脏乱差随处可见。二、对于小区内生活垃圾，大成物业公司没有设置足够的垃圾箱，经常出现垃圾溢出、四散的情景，个别单元门前没有垃圾箱，导致部分业主随意抛撒垃圾。而且小区内垃圾箱全都不是封闭型，一旦刮风，生活垃圾四处飞扬。三、大成物业公司的保安未能起到应有的作用，导致捡垃圾者随意出入小区，在垃圾箱中翻找废品，影响小区卫生。四、大成物业公司擅自将地下室等公摊面积出租并对租房人员不加管制，纵容其在小区内随意凉晒衣物，影响小区景观。五、允许严重阻挡视线的广告牌（铁通广告、保洁公司广告）随意在小区竖立；路上挖出的大坑、防洪用的沙袋，不及时处理。六、大成物业不执行其在物业合同中的承诺，对小区养狗不加管理，导致长安新城绿地狗屎随处可见。七、大成物业公司擅自将小区大门口的建筑出租经营饭店，造成了夜间光污染和油烟、噪音污染。八、各单元都有专门的布告栏，但是大成物业公司的通知就是不在布告栏里贴，而是随意张贴在单元门、墙壁、电梯和业主户门上，影响小区景观。
3，       设备设施的管理和维护
1）       路灯
路灯损坏现象严重，有些路灯长期不亮。以秋影园为例：从2003年6月秋影园业主开始入住起就没有夜间户外照明，期间广大业主多次向大成公司提出此问题，均未得到解决。直到2004年4月经广大业主强烈抗议，秋园路灯方能使用。又例：秋4楼五单元若干层电梯外楼道的灯至少在2004年11月之前从未亮过；日3楼3单元一层的灯也长期处在损坏状态。进入大门后的小区主路两侧的路灯3年来从未亮过。与此同时，小区路灯在白天却时常亮着，甚至在2004年夏天能源紧张的高峰期也不乏长明灯现象。
2）       护栏及门禁
一、由于护栏过低和小区内道路设计不合理，很多人翻越护栏，导致护栏损坏严重，大成物业公司没有积极维护。二、各楼门禁系统损坏严重（门锁损坏或未安装、玻璃被打碎、传呼器无法使用、液压杆损坏），大成物业公司长期推拖，至今未能解决。
3）       红外线监控设备
大成物业公司承诺的红外线监控服务未能兑现，红外线监控设备基本上是摆设，没有起到应有的作用。
4）       电梯
电梯经常发生故障，并且很多电梯数没有按时检修。
5）       供电和供水
停水停电频繁，高层水压不够，经常停水，秋4楼在2004年春节期间停水时间累计长达一个半月之久。
4，       公摊面积的使用
对于公摊面积的使用，大成物业公司不与业主协商，独断专行，擅自出租和使用各项公摊建筑：一、擅自将小区大口两侧的楼房出租给商户经营饭店和商店。二、摘自将地下室出租。
5，       公共维修
多数业主反映大成物业公司的维修部门不称职，长期无人值守，接到报修也时常忘记出工维修或推委拖延。
6，       物业费用和财务公开
大成物业公司至今没有对小区业主公开物业费用和财务状况
7，       物业与业主的交流沟通
大成物业公司官僚作风极严重，对于业主提出的问题一味回避推委，不仅不积极与业主进行交流与协商，反而长期一意孤行，不断侵害业主权益，令广大业主十分愤慨。

以上种种，只是大成物业公司不良行为中之一部分，我们认为大成物业公司不是一个合格的物业管理公司。据《物业管理企业资质管理办法》的规定（第十一条　物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：　　（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；（三）挪用专项维修资金的；（四）擅自改变物业管理用房用途的；（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；（十二）出租、出借、转让资质证书的；（十三）发生重大责任事故的），以大成物业公司现有的管理和服务水平，不具备评为一级资质的资格，希望贵司在评审过程中予以认真对待，以事实为依据客观评价大成物业公司的资质，以有助于我国物业管理行业的完善和提高。

附图：

排骨我所欲也,鱼亦我所欲也,二者不可得兼,排骨鱼是也