变相预售属非法

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沈阳：变相预售属非法 开发商用买房人的钱赚钱

　　前天，沈阳市又有一家楼盘打出广告：地处浑河南岸、毗邻“金廊”、交通方便、人性化设计、临水风景的联排别墅，起价4500元，加上赠送70平方米左右地下室或阁楼，平均价格仅为2800元。如此诱人的价格和优良的地段，吸引了许多消费者前来咨询。
　　记者听售楼员介绍，只要交5万元订金，就可以在图纸上圈定自己所选的房子了。当记者提出，这楼盘有《商品房预售许可证》吗？得到的回答是，正在办理当中。接着，售楼员又补充说，在没有签订正式购房合同之前，你可以随时退房，订金如数返还。

　　据了解，类似这种楼盘还没影儿，开发商就开始以认购的方式变相进行预售的情况，目前在沈阳市已十分普遍。

　　消费者：图的是便宜

　　一位姓刘的先生告诉记者，他家刚动迁，准备买一处房子，走了很多地方，看了好多家楼盘。有现房的，不是房价太贵，就是好格局的房子已卖完，再就是楼层不适合。于是，他决定租一套房子暂住，然后订购一套期房。经比较发现，期房的价格普遍比现房便宜，并且挑选的余地较大。

　　单女士说，她原来没有打算买别墅，可从大量的广告中发现，如今在近郊买别墅很划得来，不仅价格比地处市中心的普通住宅还便宜，有的还赠送小汽车，于是有了购买别墅的想法。她认为，先交5万元的订金认购一套，若真像开发商描绘的那么好，就把现在的房子卖了，买个别墅住。若不满意，开发商不是承诺退款吗？

　　当记者问到，对于这种没有《商品房预售许可证》的房子，交订金后是否放心？大部分消费者认为，现在建设大型楼盘的都是实力较强的大开发商，一般不会有问题。要想买便宜的房子，就得冒点风险。少数消费者还不知道，交订金，要看《商品房预售许可证》，签合同、交房款要看《商品房销售许可证》，他们注重的是房价和地理位置。

　　开发商：缓解资金压力

　　对于开发商来说，楼盘的认购有两重意义。一是扩大资金来源；二是促销。

　　一名开发商承认，在没有《商品房预售许可证》就开始收取买房人认购金这种做法，是在商品房预售前，打了一个法律的“擦边球”。他说，开发商收取的是订金，不是定金，再准确点说，是保留金。因为按有关法律规定，开发企业只有在取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金，而定金是等同罚金的。即因购房人的原因不履行购房合同，定金不退；若属开发商违约，是要双倍赔偿的。但认购，他们收取的订金，购房人是随时可以选择退房的。至于认购的做法，是开发商和购房者双赢的，属“愿打愿挨”。因为认购房子时，房价肯定要便宜些，这样才有吸引力。一旦房子封了顶，有了《商品房预售许可证》后，房子必然要涨价，这也是对购房人先期投入的回报。

　　当然，认购的促销意义也很大。在皇姑区刚刚完成动迁工作，就开始“卖图纸”的一家开发商说，其实，他们的做法也怕用户分流。由于沈阳地区开发的楼盘很多，市场竞争十分激烈，而当地居民刚动迁，多数家庭都要买房子。如果附近的楼盘不尽快推出去，有些人就要到别的地方去寻找房源。相反，一旦这些人在他们原来居住附近选择了合适的房源，就不会再搬到他们不熟悉的地区了。

　　这家开发商还透露，正因为收了近百套房子的认购金，他们已把计划二期开发的土地使用出让金交完。这样，就又可以抵押贷款了。

　　房产专家：警惕陷阱

　　针对目前越来越多的消费者认购没有《商品房预售许可证》的住房情况，沈阳市房地产研究所的有关专家深感忧虑。

　　首先，这种以认购的方式交的订金是不受法律保护的。如，购房人是根据图纸选的户型，等房子实际建成后，若消费者不满意，只能选择退订金，其他方面，开发商是不承担法律责任的。同样，若消费者感到房子质量有问题，最多也就是在没签订正式购房合同前，得到返回的订金。其次，最令人担忧的是，一旦开发商无力开发，或卷款走人，不仅耽误购房，还要花很多精力去打官司。

　　因此，有关专家提醒消费者，买房子不同于买衣服，也不同于买家电，买房花去的几乎是一个家庭的全部积蓄，还是尽量不冒这个风险。目前沈阳市新开发的楼盘很多，还是选择手续齐全的房子购买最稳妥。

　　管理部门：变相预售属非法

　　据介绍，国家在城市《商品房预售管理办法》中明确规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　今年6月，中国建设银行出台的关于严格控制向别墅、高档住房、宾馆和办公楼等商业用房项目发放贷款，并适当调高贷款利率；严禁向以大学城、旅游度假区、主题公园等六类违规开发的房地产项目发放贷款的政策，使开发商贷款的门槛提高了。因而，以变相形式收取预售房款的行为愈演愈烈。

　　“开发商在没有《商品房销售许可证》的情况下，收取消费者的订金，这是一种变相的预售行为，属违法。其实，开发商这种变相预售的做法就是在利用消费者的钱赚钱”。沈阳市房产局有关部门的负责人在接受记者采访时肯定地说。鉴于房产部门没有行政执法权，因此，他们已将有关情况向沈阳市行政执法局反映，并随时配合有关部门进行查处。

　　沈阳市行政执法局有关负责人也明确表态，他们将依法进行查处

丑鱼

我觉得咱们还是集体请一个律师比较好，用法律手段维护我们的权益。希望斑竹能组织一下。越快越好，我想一定有许多人愿意加入。