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标题: 央行这次单向提高贷款利息所透露的信息——房价为什么上涨？ [打印本页]

作者: 超级胖猫 时间: 2006-4-30 18:32
标题: 央行这次单向提高贷款利息所透露的信息——房价为什么上涨？
第一部分——贷款利息上升的空间有多大

   中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。公积金贷款利率随之上调0.18% 。央行的这招显然是冲着房价来的，北京的房价在沉寂数年之后，从去年的四季度开始，开始飙升，在1，2月份的传统上的淡季中竟然创造了17％，高达千元之上的涨幅。一举拿下全国价格的头筹。这是对全国上涨之后的补涨？还是将引领一轮新上升浪前奏？央行的判断显然是后者。

   市场上房价将向何处走？央行还有哪些手段可以利用呢？利率是否还会继续上升？我们先看看周小川手中还有哪些法宝。

   通过市场方式进行宏观调控，传统上央行应当有三大法宝

   1、公开市场业务；2、提高利率；3、提高准备金率

   第1招，熟悉债券市场和票据业务的朋友应当知道，公开市场业务，央行几乎周周都在搞紧缩，但是经济发热的迹象依然抑制不住，一季度GDP竟然增长达到两位数。好像这招有点不灵，力度不够

   对于第2招，关系到大家的切身利益。胖猫建议大家看一组数据

   “中新网4月14日电据中国人民银行网站消息，2006年3月末，国家外汇储备余额为8751亿美元，同比增长32.8%。
　　今年1-3月国家外汇储备增加562亿美元，同比多增70亿美元。3月份外汇储备增加214亿美元，同比多增49亿美元。3月末人民币汇率为1美元兑8.017元人民币。”

   目前外汇占款与公开市场操作已经成为影响基础货币回笼和投放的主要渠道。央行在强大人民币升值预期压力之下，为维持汇率的稳定，不得不大量投放人民币应对美元的汹涌抛盘。由此产生的一个副作用就是货币的大量投放，通货膨胀压力凸现。前面第一招的抵消作用有点力不从心。

   央行的对外政策目标——汇率稳定，和对内的政策目标——经济稳定增长之间出现矛盾。如果央行提高利率，必将造成更高的人民币升值预期，将造成更多的外资通过各种渠道进入中国，从而造成被动的货币投放，反而加剧经济的过热。

   因此央行的利率法宝，短期之内，提高的空间已经不大，当然伴随美联储利率的逐步走高，人民币这方面的压力可能有所减轻，可能将利率随美元的利率逐渐抬高，但是在相当一段时间内将是不可能的。

   第3招，提高准备金率，这招下一步运用的可能性较大。这将直接影响市场上货币的供应量，但是这个度的拿捏，需要周小川高超的技巧。

作者: 超级胖猫 时间: 2006-4-30 21:48
1、中国人“宁可食无肉不可居无所”的传统置业想法。但是这不是房价飙升的根本原因，仅仅是一个文化上的背景。

2、人民币汇率的上升，造成大量投机性资金进入中国，这些资金进入中国之后，第一个选择就是投资不动产。这一点在80年代后半叶逼迫日元升值的“广场协议”之后，大量资金进入日本，日本的房地产在这段时间内普遍上升3到4倍以上。06年一季度最令人咋舌的购买，或者对于平均房价影响最大的一款交易是中东的一个基金一笔买入接近160套Beijing House，单价竟然高达每平方米40000元人民币。具不完全统计在高档楼盘的一季度的购买当中，外资大约在20％，而一次性付清的也竟然接近50％的比例。这些钱当中应当有相当多是来自境外。

3、地方政府的恶性推动。从来没有一个国家的政府对从人民那里征收了多少税收，取得多少财政收入作为官员提拔的标准。市场经济当中，人人都在逐利，唯独政府不应当参与。政府每多取一元，人民的实际收入就少一元，政府的收入必须相当小心，必须在充分衡量这一元由政府花，要比让人民花，更加有利于人民福利的增加，才可以征收。但是中国实际的体制问题，这里就不讨论了。回到正题上，转让土地的取得的收入归地方政府所有，甚至被称为“第二财政”。为了地方财政收入的增长，在原有税源无法大幅度增长的情况下，高价转让土地就是最好的操作，因此房价带动地价的高涨，对地方政府而言是最乐得见到的事情。当然中央政府因为没有拿到钱，但是需要承担高房价的经济风险的情况下，出面平抑房价和地价，但是到了地方，就变成了味道。举例而言，去年上海房价的高涨，当地政府宣布推出多少多少的经济适用房平抑房价，但是这个计划还木有启动的时候，有些地段的房价下跌了千数元，市政府立刻出面托市，宣布经济适用房等措施无限期推迟。归根到底，还是政治体制的问题。

作者: 超级胖猫 时间: 2006-4-30 21:58
房价在一些地方的刚性，尤其是在北京原因是什么呢？

1、二手房在北京的活跃程度不高，在一个侧面上反映出，炒房的人不多，或者说买房的人出手的不多，没有形成有效的供给，这是直接原因。

2、买房的人初次购买，或者自己使用的比例较高，投资客不多，投机成分不高。

3、房价大跌带来的房地产企业和购房者的拒绝还贷，所带来的金融风险是央行不愿意看到的。而且地价的下降，也严重影响了官员的政绩。在这一点上个人利益（购房者）集体利益（开发商银行）国家利益（金融风险和财政收入减少），三者利益终于统一了。

作者: 超级胖猫 时间: 2006-4-30 22:06
任何房价的上涨都有一个限度，但是在这种一片怀疑声中，在投机意图还没有完全表现出来的现在，房价还没有到下跌的时候。2007年底4环内停止一切建设迎接奥运的借口也给了房价一个上升的理由。这一点在07年中期将更加明显，因为此后几乎所有的新盘都来自于四环外，四环外的房价将进入一个热炒阶段，而四环内将无量上升。奥运之后怎样呢，不知道，真的不知道。如果今年的人民币真的到了7.80兑换一美元的话，并且这种升值成为一种趋势的话，也许5年内后房价还可能大涨。这对周小川是一个重大的考验。

作者: 天下苍生 时间: 2006-5-1 00:56
明着说银行提高利率是遏制房价，实际上是趁火打劫要多分一杯羹．提高利率对于疯涨的房价而言只是火上浇油，给了开发商一个合理的且正当的涨价理由．

作者: 超级胖猫 时间: 2006-5-1 08:02
1、中央政府中央银行，看到高房价面临的巨大风险，有管理的意图，但是在利用市场手段方面，受到国内外的影响有点困难，不知是否重新祭起行政手段的方式，但是这种方式将会得到相关行业方面的不满声音。

2、外资这是目前不顾一切买单的人，在人民币升值和经济增长的预期之下，这些人构成主要的推动力量之一。

3、地方政府，大喜过望。举例而言，位于双井桥东南现在是北京吉普厂所占的标号36号的土地。地方政府正在待价而沽，迟迟不肯出手就是希望卖一个高价。其周围的房价目前已经上升到9000到12000元每平方米，在富力城，珠江帝景等高档楼盘的环绕之下，这个地块已经有地王的称谓。在巨大的利益诱惑之下，地方政府最希望房价上涨。

4、银行是自己把自己套住的典型，房价的上升有利于报表的好看，但是房价的继续上升，积累的风险越大，在开发商和购房贷款人的贷款压力之下，维持房价是目前最乐意看见的。

5、已购房人，希望看见自己房价的上升

6、准备购房的人，当然不希望这样。

消除房价上涨的根本因素，首先消除人民币升值预期；然后让政府改变对用财政收入衡量官员的方法——实际上这是执政党是否站在人民利益上，本着让利于民而不是争利于民的态度，只有这样才能真正拿出抑制房价的根本因素，我相信咱们中国人的智慧。

做到这一点有多难，我真的不知道，大家知道吗？
（这里谈到的上扬指的是趋势而不是一时的涨跌）

作者: 超级胖猫 时间: 2006-5-1 08:14
1、升高存款准备金率——这将同时抑制中国的经济

2、继续实行差别贷款利率，提高对地产或者其他行业的贷款难度或者降低贷款额度

3、提高买房贷款首付比例

4、用行政方法限制新买房短时间内进入二手房市场

5、税收方法——可能不太大。

但是只要房价出现真正的下跌，首先受不了的就是政府，大家看着吧，这些措施如果不出意外都是花架子

作者: 萝卜白菜 时间: 2006-5-1 11:41
[quote]下面是引用超级胖猫于2006-05-01 08:14发表的政府抑制房价下一步可能采取的措施:
但是只要房价出现真正的下跌，首先受不了的就是政府，大家看着吧，这些措施如果不出意外都是花架子quote]

好像解决不了根本问题

作者: 小喇叭 时间: 2006-5-2 15:09
顶一下

作者: 希曼 时间: 2006-5-3 12:27
除了中央政府，没人希望房价跌，其实搞搞廉政，房价就能下来一大截！

作者: tiger 时间: 2006-5-3 16:50
房价背后的因素太复杂，学习一下

作者: 逸云 时间: 2006-5-3 18:50
实际效果几乎没有啊

作者: tordyang 时间: 2006-5-3 23:11
老百姓，无能为力

作者: 兰兰 时间: 2006-5-4 09:54
我们只能够庆幸当初节衣缩食的买了房,否则就算到现在估计首付都付不起了

作者: 姜太公 时间: 2006-5-4 10:46
现在的楼市真看不懂

作者: lfjlfj 时间: 2006-5-4 18:14
只要国家还执行负利率，只要继续通货膨胀，房价还得涨。。。 [s:20]

作者: 大地 时间: 2006-5-6 07:48
使劲涨吧,如果新城涨到1W一平,我就准备卖了他.

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