钱放在保姆的口袋里，主人却监督不到（转贴）作者南方日报

长安新城业委会

在业主与物管的博弈中，业主往往因为产权分散无法形成合力，处于相对弱势地位。

业主与物管，双方各种各样的矛盾经常见诸报端。

日前，南方日报记者接到了几个业主的反映都与小区物管有关，物管公司越过业主大会上涨物业费、小区业主失窃物管未尽责，小区物管未经业主同意擅自进行绿化改造、防盗改造等工程，其背后暴露的则是小区业主与物管方之间尚未对等的紧张关系。

物业管理本来是业主通过购买而获得的小区服务，而实际在深圳很多小区，由于开发商卖楼后先选择自己的物管公司从事前期物管，后期即使物业管理服务不尽如人意，但作为小区主人的业主常常由于产权分散无法形成合力，最终在两者的商品交换中处于不对等的弱势地位。

“物业管理公司的侵权案例，那可以说是太多了”，景洲大厦业委会主任邹家健做了十年的业主维权，他告诉记者，物业侵权首先就是物管对于小区物业管理费用使用的不透明，很多物管对业主二次收费，收了钱却不提供服务等等，这都侵犯了业主权利。

从2003年起，深圳马洪会计师事务所所长马洪就开始从事小区物业管理账目的审计，到目前几乎已成为这一领域做小区物管审计最多的会计师事务所。马洪告诉记者，专门针对小区物业的财务制度非常不完善，“我们对于上市公司的财务审计制度非常完善了，也有了教育等特殊行业的审计标准，但是在小区物业财务审计却还没有专门的核算制度，现在大多是在执行房地产开发企业的审计制度，其和物业管理完全不同，这种会计审计报告做出来了业主还是不知道物管的财务收入和支出情况”。

“钱放在保姆的口袋里，主人却监督不到”，在深圳马洪会计师事务所，马洪为记者讲述了其审计多年发现的种种小区物业管理费乱象。

乱象

1收费不公

“你交了，开发商自己留存的单位却没交”

会计师马洪告诉记者，审计小区的物业管理费首先是审收入，物业管理方首先可能存在的问题就是收入不足，“如果说一个小区一部分业主缴纳了物管费，而另外一部分没有交，而且物业管理方没有催缴和追缴，那么它就侵害了那些交了物管费的业主的权利”。

主要造成收入不足的有两种，一种是有些业主赖着不交，而物业管理方却没有追缴；另外一种是小区内有不少的开发商留存的单位，开发商和物业管理公司常是“父子关系”，“儿子自然没有催缴老爸的物管费”，马洪告诉记者，此外开发商的关系户或者物业公司要讨好的业主都可能没有缴纳管理费。

“曾经有个物业少收的物业管理费多达300万”，马洪透露，审计这家物业时，物管方还称物业费没有少收，后来查大部分是开发商留存单位未交。

物业费收入的多少，马洪表示这是很容易计算的。每个小区物业的建筑面积都是容易获得的数据，而小区物业管理费的标准则是已公布的，两者相乘即是小区应该有的物业管理费收入。

支出越多越好

支出越多越好

2乱象

“酬金制在现行政策下是让物业管理服务企业花越多钱提越多酬金”

物业管理的支出一般包括管理人员工资、清洁、绿化、公共秩序维护、物业共用设施维护等，“这里面如果有涉及大的物业支出则还要看有没有招投标，已经竞得标的单位合不合理等”，马洪表示。

记者了解到目前深圳物业管理服务收费多使用包干制或者酬金制方式。酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主享有或者承担的计费方式；而包干制则是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的计费方式。

“包干制下除非上涨物业费，否则收入上物业管理公司已经不会有多创收的可能，而由于盈余归于物业管理企业，因此包干制常造成物业管理方的节流，尽量减少支出”，马洪告诉记者，在没有充分监督的情况下包干制其结果就是物业服务质量的下降。

“而酬金制在现行政策环境下则是让物业管理服务企业花越多钱越好”，马洪表示。记者从《深圳市物业管理服务收费管理规定》中看到，“实行酬金制的，物业管理企业在测算物业管理服务费时，应以实际的支出为计算依据，以本物业管理区域的物业管理服务支出为基数计提酬金”，这意味在计提比例固定的情况下，物业管理服务支出越多物业管理公司提取的酬金越多，马洪透露，其审计的这么多物业管理公司都是按上限10%计提酬金，“没见过提10%以下的，并且物业管理费也很少有盈余的，都是有多少花多少”。

乱象

3高价购买关联公司服务

“不仅以高一倍的价格购买服务，而且还是向物管关联的电梯维护公司购买服务”

不仅在服务支出上采取支出越多越好的方式，而且在一些购买服务上，有物管公司有高价购买服务的嫌疑，甚至是购买自己关联公司高价服务，马洪表示。

深圳业主自治小区景洲大厦的业委会主任邹家健告诉记者，在业主充分监督环境下该小区的电梯维护费大概是每部600—800元/月，其他小区电梯维护费是否合理可以参考这一标准。马洪告诉记者，其审计的小区就出现过电梯维护费1200—1500元/月的案例，“不仅高一倍价格购买服务，而且后来还发现是向物业管理公司关联的电梯维护公司购买的服务”。此外，曾有一个小区以每年30万的高昂价格购买电梯设备维护服务，“我们推断是关联公司，虽无法证明，但该物管公司购买这项服务没有进行招投标就已经是明显违规了”，马洪表示。

还有个别集团性物业管理公司服务的小区，在审计中马洪发现该公司服务的小区有一笔30万元的支出用于集团下各物业服务小区的信息化建设支出，“由各个小区交钱给物业管理企业做信息化建设，这分明是拿业主的钱给自己贴金”，马洪解释，这项信息化建设于业主和小区物业管理服务无益，本不应该在物业管理服务支出中。

有的小区也把清洁、保安等员工的午餐支出列在物业管理费内，“这应该算是合情但是不合理的一种支出”，马洪认为，员工的午餐费属物业管理公司的运营支出，应从其获取的酬金内支出，而不是在物业管理服务中支出，“但如果午餐标准是合理的，并经业主大会或业委会同意，那么这笔支出相信业主也不会反对”。

乱象

4收钱归物管 支出归业主

“一方面物管公司运营游泳池收取门票，另一方面在物业管理费中又列支了游泳池的维护费用”

对于物业管理费的收入和支出由于常没有有效的监管，因此其也常出现不合理的地方。“我们审计物业管理小区的物业管理费，首先是看收支情况，还要看小区的一些产权归属，这些则和收支有很大关系”，马洪表示，比如停车场的归属是属于业主还是开发商，架空层的归属有没有明确产权等等。

在景洲大厦，由于业委会的较早成立和运作，该小区的停车场已明确归业主集体所有，因此该小区停车场每年的收入归业主，这笔收入每年多达数十万元。而在深圳大部分小区，停车场真正归属业主的属特例，在新建小区地下停车位更多则是通过购房合同约束归卖方所有。此外，“有一些小区物业管理方甚至将归属业主所有的架空层围合起来变成商铺对外出租”，邹家健表示，这些都是明显侵犯业主权利的。

“还曾经有个小区在游泳池维护方面二次收费，一方面物业管理公司运营游泳池收取门票等费用，另一方面在小区的物业管理费中又列支了游泳池的维护费用”，马洪表示，这就属于明显的收钱归物业，成本却摊到业主身上。

“还曾有一个小区，物业管理费支出中列入了小区外巡逻保安员的费用”，马洪解释，小区物业都是保护小区的治安和安全，专门安排保安员在小区外巡逻显得很突兀，后来则发现，该小区开发商在小区附属楼内办公，大门向外开放，“开发商把本应自己承担的大门保安员的费用列在了小区业主身上”。

乱象

5“巨额”亏损却“赖着不走”

“如果亏损，那早就离开了，为什么却赖着不走，物业管理公司会为业主垫钱做服务？”

“物业管理公司不可能亏损”，会计师马洪表示，其对看到的很多小区物业管理账目亏损都无法相信，“最简单的道理，作为一家企业，不是做公益的，如果不赚钱，如果亏损，那早就该离开了，为什么却赖着不走，物业管理公司会为业主垫钱做物业服务？”

据从2003年就从事小区物业管理财务审计的深圳马洪会计师事务所统计，其这么多年来审计的小区物管公司，大部分都是亏损的，“超过60%的物管账目显示其亏损”，马洪透露，还有30%多的物管显示“略有盈余”，这被马洪理解为“比较会做账”，只有不到10%的物管会显示有结存和盈余。

马洪告诉记者，曾有某个小区的一家物业管理公司“做了10年，赤字1000万，物业管理公司竟然还愿意在这个小区继续做”，这不可理解，马洪表示。

“一方面这么多的物管公司说自己亏损，另一方面物管却赖着不走，业主要召集成立业主大会意图选聘新的物业公司还会遭到原物管的百般阻挠”，马洪认为，可以想象，物业不走那一定是有钱赚。

如何让物业费使用

更透明合理？

对于深圳如何走出物业管理财务支出缺乏监管的困境，深圳马洪会计师事务所所长马洪和深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫都提到了香港的制度。马洪认为，香港物业管理按照固定工资的方式获取报酬，分开管理工资和业主备用金的制度可鼓励物管更合理使用物业管理费；而陈霭贫则认为业主和物业管理矛盾的根源在于没有理顺物业管理其作为一种商品在交换双方的权利对等的关系，“应该赋予业委会法人资格，这样其作为独立的经济体，可以拥有财权，和物业管理公司就有了对等的关系”。

建议1

深圳马洪会计师事务所所长马洪：

学香港，实行“固定工资+备用金”制

马洪告诉记者，在深圳物业管理服务收费采用的就是包干制和酬金制的办法，前者盈亏由物业管理公司自负，物管方容易节流从而降低服务质量，而后者由于酬金是按照物业服务支出的固定比例计提，因此变相鼓励物管公司多花钱。

马洪建议，深圳可以学习香港的物业管理服务收费制度，由业主和物业管理公司协商制定“工资”，这是固定支付给物业管理公司的报酬，而另一部分则是“备用金”，这是业主交由物管公司代管的费用，在香港这部分备用金是要由会计师事务所每年审计的，两部分哪些是物业管理方所得，哪些是业主所有就很清晰。

建议2

深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫

赋予法人地位，让业委会有财权

陈霭贫告诉记者，深圳市物业管理条例规定了采用酬金制计费方式的物业管理服务方要按季度公布物业服务费收支情况，但公布的账目常是按照会计法方式操作，“就像老百姓看政府的财政预算一样，业主经常看不懂”，同时相关法律规定业主可以聘请会计师事务所审计，但由于标准不同，业主聘请方和物业聘请方常常对于账目和支出有不同的统计结果。

“我们深圳的物管制度很多也是源于香港，我们的酬金制正是香港制度的变种”，陈霭贫表示，但不同的是我们的业主大会和业委会制度设计有些问题，归根结底是我们没有理顺物业管理其作为一种商品，其交换双方的权利对等关系。

“强势和弱势的所谓说法并非固定的，说物管强势也并不准确”，陈霭贫认为，同样由于业主大会、业委会没有法人地位和行为能力，因此发生纠纷的时候，这个机构就表现为“只有权利没有义务，那时物管方也会变得很弱势”。

陈霭贫建议，业主大会、业委会制度应该继续往前进，像香港那样在业主委员会之外还有业主立案法团，法律赋予了其独立法人地位及明确的民事行为能力。“而我们则规定业主大会、业委会不得从事经营性活动，没有财权”，如果赋予业委会法人地位，其就可以拥有财产，“人、财、物”在业委会的手里，它作为独立的经济体，和物业管理公司怎么谈就都可以了。另外，政府作为监管方也要依法秉公办事，不能超越法律。

陈霭贫表示，如果明确了业主大会和业委会的法人地位，那么后面其构成的方式，是否和物管共用账户等就都是技术层面的问题了。  

月宫玉兔

“一方面这么多的物管公司说自己亏损，另一方面物管却赖着不走，业主要召集成立业主大会意图选聘新的物业公司还会遭到原物管的百般阻挠”，马洪认为，可以想象，物业不走那一定是有钱赚。


这句话比较形象地描述了长安新城的状态