业主大会筹备组公告-征集业主大会文件方案的修正案

业主大会筹备组

各位业主：
      筹备组经过公告，征集到业主大会文件方案一份。筹备组认为，该方案是仔细认真制定的，没有违反法律法规和规章要求之处，征集过程公开、民主，该方案认定合法有效。现在，向全体业主征集对该方案的修正案，或者说征集对方案的修正意见。修正案征集一周，自今日始至4月21日晚8时30分止。
      您准备好打印的文字资料后（如果有电子版更好），可通知筹备组成员上门去取，可打4个电话：13691006352、13366081303、13910201841、18600260229。也可以在4月21日晚8时30分开会时递交，或者随时到居委会交曹主任。
征集到的修正案向全体业主公示一周，并由业主自由投票选择修正案之一或者是原方案，筹备组将据此制定业主大会文件。
                                                
                                                 长安新城业主大会筹备组
                                                      2013年4月13日

附：征集到的业主大会文件方案
                                      《长安新城小区业主大会议事规则》要点
      一、业主委员会由5人组成，一区塔楼2人，一区板楼1人，二区2人，由区域内各楼轮流推选本楼业主，代表本区域进入业委会。候补委员5人，产生办法同上。
     业委会掌管财务收支；设立双休日值班制度联系业主；定期开会；定期向专职秘书提出工作建议和监督意见。
业委会成员领取值班和开会补助，由物业公司按月支付，数额由业主大会决议规定。
      业委会成员任期3年。
      首届业委会成员根据报名人数或者由业主选举产生候选人或者业主大会直接选举产生。
      二、业委会用市场化的方式招聘专职秘书，不限是否本小区业主或居民。专职秘书独立执行业主大会决议，独立完成业委会的日常工作，向全体业主负责。
      专职秘书领取工资和误餐、加班补助等，由物业公司按月支付，具体数额由业主大会决议规定。
      专职秘书合同期4年，中间由全体业主投一次信任票，信任者不足投票人数一半时，业委会要组织业主质询，以便改进工作。鼓励专职秘书长期为业主工作。
      三、塔楼若干楼层、板楼各楼门选举产生业主代表1人，他们组成该楼的业主小组，业主小组推选1人为组长并为该楼楼代表。
      业主代表任期5年，可以连任。
      四、设立业主监事会，各楼代表为监事会成员，推选召集人1人，副召集人1人。
      监事会可特邀最多10名业主加入，特邀业主应当是本小区热心公共事务或者热心公益事业，或者在业主维权活动中积极行动，为人正派，办事公道的业主。1位楼代表推荐，半数以上楼代表同意即可。
      监事会成员任期5年，可以连任。监事会成员不能同时担任业委会委员，可以担任业委会候补委员。
      监事会成员义务工作，不接受任何形式的报酬、补助、馈赠。
      首届监事会由筹备组组织各楼推荐一名业主临时作为楼代表成为监事会候选人，经业主大会投票表决通过。业主大会成立后正式选举产生楼代表，一俟产生，即予更替。
      监事会有如下职责：
      1、裁决业委会和专职秘书的工作冲突。
      2、裁决业主认为业委会对其处置不当，要求变更的请求。
      3、在当事方业主同意的情况下，裁决其纠纷。
      4、1%以上的业主或者3名以上楼代表可以联名提议解聘专职秘书，此提议由监事会裁决。裁决提议成立的，由业委会依法解聘，裁决提议不成立的，6个月之内，相同的提议不再受理。
      5、1%以上的业主或者3名以上楼代表可以联名提议召开业主大会临时会议，就某些事项进行表决，例如修改业主大会决议，变更业委会成员等，此提议由监事会裁决。裁决提议成立的，由业委会组织召开业主大会临时会议，裁决提议不成立的，6个月之内，相同的提议不再受理。
      6、任何一位业主可以提议在年度业主大会上就某些事项进行表决，此提议由监事会裁决。裁决提议成立的，由业委会列入业主大会表决事项。
      7、任何一位业主向业委会提工作建议3次均被拒绝的，可以要求监事会裁决。裁决工作建议成立的，由业委会组织实施。裁决不成立的，6个月之内，相同的建议不再受理。
      对上述1、2、3、6、7条，监事会成员过半数票为裁决有效。对3、4条，监事会成员过三分之二票为裁决有效。

                                         《长安新城小区管理规约》要点
      业主不承担共同管理责任，损害业主共同权益的，业主大会或者相关业主共同决定可以限制其行使以下成员权利：
      1．不得担任业主委员会委员或候补委员；
      2. 业主大会会议表决权；
      3.共用部分经营收益分配权；

                                     《长安新城小区第一次业主大会决议》草案
      一、林栖园业主自行决定该区域事务，业主委员会给予配合。
      二、现物业公司承认业主大会文件和本决议，本次业主大会授权业委会与其签订最长期限3年的物业服务合同，待业主沟通和表决机制等措施完善后，再由全体业主做出新的决定。
      现物业公司不承认议事规则和本决议，则业委会另联系2家以上物业公司，经全体业主投票选择后签订最长期限3年的物业服务合同。
      三、业委会尽快招聘专职秘书，专职秘书完成下述工作：
      1、尽快集体办理业主一卡通，开通业主表决平台。
      2、逐楼组织楼门、楼层业主代表的选举，成立各楼的业主小组，推选出楼代表。
      业主小组领导本楼业主对电梯间、地下室、楼顶等共有产权进行处置，例如出租或者不出租，自己管理或者委托物业管理，分配收益等。在此过程中，专职秘书提供服务，例如确认产权、提供政策规定、联系承租单位或者有关部门、代表业主小组谈判或者诉讼等。
      3、组织业主谈判小组，领导该小组和物业公司谈判，依法收回属于业主产权的小区停车场、小区道路停车位的场地使用费。协商不成按法律程序处理，例如就金额申请仲裁或者提起诉讼。对此，业主委员会应在物业服务合同中事先予以规定。
      收回的停车位场地使用费由业委会保管，非经业主大会决议不得使用。
      其它依法属于业主权利而未实现的，同上处理。
      4、制定业委会的各项工作制度，实现廉政、勤政、公开、民主、高效的目标。
      四、业委会成员值班和开会补助每次60元，每人每月最多补助300元，业委会办公经费500元，总计每月1500元。（这里所述补助为税后额度）
      五、专职秘书每月工资8000元，聘请助手或者临时助手费用4000元，加班、误餐、交通、办公经费等1000元，总计每月13000元，包干使用。业委会在聘请专职秘书时，可根据人才市场的行情上下浮动总金额20%。（这里所述金额为税后，不包括“三险”等社会保险）
      六、业主权益归属明确的，共有业主可以分配收益，例如电梯间广告收益。有些权益归属可能有争议，例如楼顶电信基站，该楼业主同意设立，但相邻楼业主可能反对，地下室出租等可能也会出现类似情况，对此，业委会协调各楼业主小组协商解决。出现业主对权益归属主张不同，协商不成的情况，均应先收回权益，由业委会保管，待业主沟通和表决机制等措施完善后，再由相关的、区域的或者全体业主处理。
      七、业主大会长期缺失造成了业主欠交物业费的普遍现象，这是人们可以理解的有一定合理原因的行为。据此，本次业主大会决议，欠交物业费的业主可以担任业主委员会委员或者候补委员，可以担任监事会成员，有 业主大会会议表决权；有共用部分经营收益分配权。但是，当业主大会成立，业委会和物业公司签订新的物业服务合同后，履行新合同时不交物业费的业主，上述权利丧失。（提醒，本决议不涉及对欠费的处理，例如补交，打折交，不交等，业主处理既往欠费本决议不涉及）