公摊面积 车位纠纷 面积误差 商品房销售有新规

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近日，市国土资源和房屋管理局就商品房面积销售、商品房公用建筑面积分摊及室内停车位的产权等问题分别发文，并做出相关说明，以避免和解决商品房面积缩水、公摊面积纠纷、室内停车纠纷等闹心事。

　　《关于商品房销售有关问题的通知》

　　文件重点原述：

　　-商品房预售、销售无论按建筑面积计价、按套(单元)计价、还是按套内建筑面积计价，商品房买卖合同中都应当注明所购商品房建筑面积、套内建筑面积、共有建筑分摊面积以及共有建筑分摊部位。

　　-按套内建筑面积计价的，套内建筑面积发生误差的处理方式，按以下规定处理：

　　面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。

　　面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　-按建筑面积计价的，应分别约定建筑面积、套内建筑面积误差比。建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在约定范围内的，根据建筑面积据实结算房价款。建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出约定范围的，买受人有权退房。买受人不退房的，按建筑面积误差比，比照套内建筑面积发生误差时的办法处理。

　　-商品房预售、销售，其阳台均应以规划条件确认的封闭式或非封闭式为依据计算面积。规划管理部门原批准规划条件为非封闭式阳台，房地产开发企业预售后，欲调整规划条件改为封闭阳台的，应在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受，并由房地产开发企业承担违约责任。

　　-房地产开发企业预售商品房时，应将共有建筑分摊部位和商品房预售面积测绘技术报告书向买房人公示。商品房交付时，应向每个买房人提供《商品房面积测绘技术报告书》。同时，房地产开发企业可以应买房人的要求对共有建筑分摊部位进行实地核查。

　　-商品房面积测绘单位应建立商品房测绘面积查询制度。买房人对商品房测绘面积有异议的，可以到商品房面积测绘单位查询所购商品房面积测绘情况。

　　特别提示：

　　本规定自今年2月1日起实施。自今年2月1日起，新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品房现房项目，按上述规定执行。今年2月1日以前，同一幢商品房(含结构相连的多栋房屋)已申领过商品房预售许可证的项目以及已经作为现房销售的商品房项目，不适用本规定。

　　-关于建筑面积、套内建筑面积误差问题，在新的《商品房买卖合同》中已做出相应条款。

　　《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》

　　文件重点原述：

　　-会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋，不能作为公用建筑进行分摊。

　　-房地产开发企业自营、自用、出租的房屋应当作为一个产权单位去分摊公用建筑面积。

　　-物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公或住宅的房屋。

　　-为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。

　　-每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。

　　-公用建筑面积分摊后，产权归摊得的业主所有。

　　　特别提示：

　　本规定自2003年2月1日起实施。自2003年2月1日起，新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品现房项目以及在本规定执行之前未在商品房买卖合同中列明公用建筑分摊部位，至项目申办房产登记时才提交公用建筑分摊部位的商品房项目均按本通知执行。

　　《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》

　　文件重点原述：

　　-商品房销售(预售)中，室内机动车停车位的销售应以“个”为计价单位。

　　-室内机动车停车位的面积，可按停车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计算方式。

　　-销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发所有权证。

　　特别提示：

　　本规定自2003年1月1日起实施。施行之前已销售未进行产权登记的室内机动车停车位，可按本规定调整。

　　本报记者李海霞