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报告物业费官司结果

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发表于 2006-9-1 23:25 |只看该作者 |倒序浏览

由于法院的原因，判决书刚拿到，上诉期至9月15日。判决书在后面。
本人在判决书中的角色是被告委托代理人，义务的。本人简单谈一下对判决书的感受：
1、原告提供的证据全部被法院采信（物业合同、163号文、工商证明），被告的证据法院全没采信，其中有被告等向区建委的投诉函http://www2.caxc.net/read.php?tid=25582，物业就投诉函与业主的会谈记录http://www2.caxc.net/read.php?tid=32778&fpage=59，几十张反应物业服务问题的照片等（证据目录附后）
2、物业在不知道小区绿化率是否达到30％的情况下，强行向业主收取绿化率超过30％标准的物业费，法院支持了物业。
3、163号文明确说明了高压水泵费按建筑面积合理分摊，本人认为低层住户未使用高压水泵不应该交高压水泵费，正如停车场是大家的谁停车谁交费一样。
4、我们业主与物业的服务合同对服务质量有明确的标准（合同第五章），被告提供了证据说明物业服务没有到达标准，但法院并没有这样认为。
本人和被告业主再次向在诉讼过程中给予帮助和关心的邻居们表示感谢，同时被告业主想听一下邻居们的意见，再决定是否上诉。

附：证据目录及说明
1、业主公约
2、业主手册
3、投诉函及会议记录
4、市建委文件
5、照片69张
注：《物业管理服务合同》简称《合同》

证据名称    证据说明

投诉函及会议记录
      2003年以来，被告多次要求原告安《合同》约定执行服务标准，但原告一直置之不理。2005年7月被告等业主依据《合同》第十四条第一9项的约定向主管部门投诉，在主管部门多次催促之下，原告拖至2006年3月才与业主代表进行对话。

照片1-3，投诉函及会议记录（第一条）
   原告在实施物业管理的过程中，管理不善造成被告居住的楼房及小区消防通道经常被堵塞，违反了《中华人民共和国消防法》、《北京市消防条例》、《北京市城镇居民住宅防火安全管理规定》等法规，违反了《合同》第十条、第十五条第一3项的约定，使《业主公约》之《消防安全管理公约》第2条不能实施，给被告的生命和财产带来了不安全隐患。

照片4，5，投诉函及会议记录（第一条）
   2004年，原告将被告所在的单元门部分焊死（消防疏散通道变窄），地下室的安全门也被焊死（消防疏散通道被堵），违反了《中华人民共和国消防法》、《北京市消防条例》、《北京市城镇居民住宅防火安全管理规定》等法规，违反了《合同》第十条、第十五条第一3项的约定，使《业主公约》之《消防安全管理公约》第2条不能实施，给被告的生命和财产带来了不安全隐患。

业主手册，投诉函及会议记录（第五条），证人证言
   原告从来没有实行过其在《物业管理与服务承诺》中的承诺：“严格推行服务工作时效制、回访制和服务承诺制”，“任何一项服务工作我们都将实行限时工作制”，因为原告根本就没有这些制度。
2003年以来，被告多次要求原告安《合同》约定执行服务标准，但原告一直置之不理。2005年被告等业主集体向主管部门投诉，至今原告还不能按照《合同》的约定提供服务。原告违反了《合同》。

照片1-5，36-39，投诉函及会议记录（第一条、第二条）
   消防通道被堵、技防设施被破坏，原告违反了《合同》第十六条第7项的约定和《业主手册》之《灾害防止及事件处理》的规定，给被告的的生命和财产带来了不安全隐患。

业主手册，投诉函及会议记录（第二条），照片36-39，58，60-67，69
   原告对《业主手册》之《灾害防止及事件处理》之罪案预防篇中的各项没有一项做到的，尤其是“小区封闭管理”问题，技防设施被破坏、围护栅栏被拆、围护栅栏过低（连老人小孩都能轻易跨越）、保安脱岗等等，致使被告居住的楼房多次发生入室入园盗窃、车辆物品丢失现象，原告从未向业主提供过监视录像资料分析原因。

业主公约，业主手册，投诉函及会议记录（第二条）
   小区自入住以来就没有见过保安人员对进入小区的陌生人士进行查询，进出小区的大件物品无须先到物业公司登记即可随意进出小区。原告违反了《合同》第十条、第十五条第一3项的约定，使《小区管理条例》和《业主公约》之《出任及治安管理公约》第2、4条不能实施。

业主公约，业主手册，投诉函及会议记录（第三条）
   自入住以来，大成物业从未对本小区停车场实行全封闭式统一管理，车辆进入停车场时从未有保安人员认卡对车，从未有管理人员引导停车；小区停车场长期无序停车，经常发生有出入证的车辆没有停车位，车辆停放在通道位置的情况随处可见；某清洗公司长期在停车场内洗车；小区未设置专为本小区住户服务的自行车、摩托车停车场。
原告违反了《合同》第十条、第十五条第一3项的约定，使《小区管理条例》和《业主公约》之《机动车停放管理公约》第2、3、6、10、11条、《自行车、摩托车管理公约》第2条不能实施。

照片7-11，68
   原告管理不善，房屋外墙皮脱落不及时恢复、物业服务人员为图方便拆窗当门破坏外墙面等，原告违反了《合同》第四条、第十五条第二1项、第十六条第1项的约定。

照片12-17
   原告管理不善，小区单元门及其附属设施长期处于坏损状态，原告违反了《合同》第四条、第十五条第二1项、第十六条第3项的约定。

照片18-34，36-39，51
   原告管理不善，小区技防设施、车辆管理设施、公共照明设施等被破坏，长期得不到维修，原告违反了《合同》第五条、第十五条第二1项、第十六条第2项、第十六条第3项的约定。

照片40-48，投诉函及会议记录（第七条）
   原告管理不善，绿地被占用停车、违规停车使绿地成为车行道、绿地被堆放垃圾、树木被破坏等，原告违反了《合同》第六条、第十五条第二1项、第十六条第5项的约定。

照片46-55，60，67，投诉函及会议记录（第二条、第七条）
   三年多，小区垃圾得不到及时清运，被告一直生活在垃圾的包围中，原告允许拣拾废品人员常年驻扎在小区内的6、7号楼之间的绿地上（照片46），另外消防通道内遍地大小便，被告每天都不得不忍受着难闻的气味和视觉的刺激去信报箱取报纸（照片49）。原告违反了《合同》第七条、第十五条第二1项、第十六条第4项的约定。

照片1-3，6，22，25，27，34，35，36，38，40-44，54-58，投诉函及会议记录（第三条），证人证言    由于原告管理不善，在小区内占用绿地、通道设置停车位，小区内无序停车，道路经常被堵，汽车无法错车，自行车道被占用，小区门口黑摩的横行，给被告的生活来了诸多不方便。原告违反了《合同》第八条、第十五条第二1项、第十六条第6项的约定。

照片59，投诉函及会议记录（第八条）
   被告居住的6号楼是冬日组团标高最低的楼房，每年6号楼门口都发生雨水倒灌现象。三年多了，原告宁可用机械排水设施来弥补雨水管线排水能力不足，也不向开发商索要设计图纸来分析原因解决问题。原告违反了《合同》第九条、第十五条第二2项、第十五条第二6项、第二十七条的约定。

照片68    原告在实施物业管理的过程中，为了自己的方便，对公用设施实施破坏。原告违反了《合同》第十五条第二1项、第十六条第1项、第十六条第3项的约定。

照片57    由于原告管理不善，轮椅通道经常被堵塞，给残疾人士的出行造成困难。原告违反了《合同》第五条的约定。

照片6，市建委文件（京建租[2005]792号）
   原告在实施物业管理的过程中，违反《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的规定使用地下室，给被告居住的小区带来了不安全隐患。