合同没有作约定业主有权封阳台

导游迷

2002年09月19日



■本版图片由本报读者沈光泉提供


　　上周四，本报广厦时代话题版刊发了《业主自己封阳台行不行》一文，引起了社会各界的强烈反响，不少开发商、物业管理公司和业主、准买房人打来电话。有人提出，虽然今后能有地方性法规对此问题做规定，小区阳台的封闭将有法可依，但阳台问题能不能从根本上解决，从设计的源头给予解决呢？记者对此做了进一步采访。


■ “阳台”话题反响强烈
　　上周四，本报广厦时代话题版刊发了《业主自己封阳台行不行》一文，引起了社会各界强烈反响。西三环某高档小区的业主程先生打电话来告诉记者，“本来打算自己封阳台的，看了‘阳台’话题后，了解了自己封阳台对小区及自己的利弊，决定等业主委员会统一来做决定。”东四环某小区主管工程的开发商和物业管理公司总经理找到记者，详细了解了话题内容以及市国土房管局即将出台的关于封闭小区阳台的有关规定。该项目入住后，一直被“阳台”问题困扰，部分业主自己找装修队封了阳台，部分业主坚持不封阳台，物业公司和开发商对此没有办法，眼看着本来是该小区特色的“开敞式”阳台变成了“万国旗”，小区面貌受了很大影响。该物业公司的老总激动地说：“现在好了，‘阳台’话题不仅让业主认识到自己封阳台的利弊，也为以后我们在这件事的管理上提供了事实依据和法规依据。”

　　准备买房的杨先生告诉记者，自己非常庆幸读了“阳台话题”。他在挑房过程中，没有太多地考虑阳台封不封对以后生活和住宅品质的影响，甚至因为不封闭阳台可省一半面积、降低购房款，而对不封阳台的项目青睐有加。“广厦时代的‘阳台’话题提醒了我要认真对待阳台问题，以免入住后为‘阳台’问题所困扰。”

■“阳台”问题将依据什么规定解决

　　不少开发商、物业管理公司和买房人对《业主自己封阳台行不行》一文中，市国土房管局物业管理处有关人士发表的观点《小区阳台封闭将有法可依》特别关注，希望更加详细地了解相关内容。记者为此采访了市国土房管局物业管理处的邹劲松。

　　邹劲松认为，住宅楼阳台是否应该封闭、如何封闭，主要看原有的规划设计方案，如果设计是封闭的，开发商要统一封闭再交付使用。如果设计是开放式的，尤其是一些观景阳台，那么业主就不应该封闭，但如果大多数业主要求封闭，也应由开发商或物业管理公司统一颜色、外观和式样，不能各自为政。

　　对目前一些设计时为开敞式阳台、入住后业主自己封阳台的小区，物业公司将可根据北京市人大常委会于9月6日通过，并将在10月1日起实施的《北京市市容环境卫生条例》进行管理。该条例专门对建筑物、构筑物的容貌做了规定，如任何人不得擅自改变建筑物原设计风格、色调，新建、改建建筑物应当按照设计标准统一设置阳台和窗户的户栏等。如有违反的，将受到行政处罚。另外，在今后的《物业管理公约》中，将明确阳台是否封闭，如何封闭以及违反规定应负什么责任等。购房人在购房时就必须阅读开发商提供的公约，了解阳台的封闭问题。购房人在签署购房合同的同时，必须同时签署遵守公约的承诺书。业主入住后，阳台的封闭问题就以公约为准，谁有违反，物业管理公司可以受业主委员会的委托以公约为依据对业主进行民事诉讼。

　　有关管理部门的负责人还提出，小区日常物业管理事务方方面面、千头万绪。任何事情仅仅依靠国家的强制性规定以及物业管理公司依据合同进行监督管理是远远不够的，更多的是需要业主的自律、自觉。业主在封闭阳台时，不要只考虑个人的方便与否、爱好与否，一定要考虑公众利益，个人的利益必须服从集体的利益，要从公民道德建设的高度来看待这个问题。

■“阳台”问题要从住宅设计上解决

　　《业主自己封阳台行不行》话题中的业主代表沈光泉在参加完“阳台”话题后，在调查了数十个小区的阳台设计，并与数十名买房人交流的基础上提出，“阳台”问题还应从源头即开发商在做住宅设计时给予解决比较理想。开发商应设计出有买房人需要的阳台的住宅产品。

　　沈先生认为，“靠行政法规解决入住后出现的阳台问题，浪费人力、物力和财力，也影响了物业公司和业主之间的感情。”从设计的根源上解决有两种办法，一种是开发商加大住宅科技含量和成本投入，设计出能随时开敞、关闭的“自动阳台”；一种是开发商在市场调研的基础上，把小区里的住宅按阳台的设计分类，一部分设计成开敞式，一部分设计成封闭式，一部分设计成半封闭半开敞，让买房人按自己的生活方式挑选。

　　记者了解到，目前，许多开发商也在致力于从设计根源上解决“阳台”问题，希望产品在设计阶段就尽量考虑得周全些、完善些，不把阳台矛盾挪到入住后转嫁给物业管理公司。据当代投资集团总工程师陈音介绍，当代万国城第一期有开敞阳台，很多业主就要求封阳台。目前正在着手设计的二期产品就根据一期业主的反馈在阳台方面做调整，初步的方案是设计开放自如的阳台——关起来是封闭空间；打开后是一个通风良好、视野非常开阔的开敞式观景台。
2002.9.19北京青年报