收房必看（转贴）

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收房必看（转贴）
小花卷 02/12/30 23:27 发表于焦点谈房论市BBS-北京人家（龙兴园三期） 业主论坛
qicold 02/11/27 17:17 发表于焦点谈房论市BBS-新康园 业主论坛
当您将房款付清或办妥分期付款手续后，可到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同，交纳物业管理费，向物业公司领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如果发现问题，应尽快将所有问题——列出，通知房地产商限期整改。
通常，房屋验收要注意以下几项：
１．房屋是否有质检站核发的房屋质量合格证明；
２．竣工的工程一般须做到“五通一平”；
３．高层住宅楼生活供水系统必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；
４．高层住宅楼电梯必须具有劳动部门核发安全运行合格证；
５．高层住宅楼消防供水系统必须经过消防部门的检验合格；
６．房屋应按图纸文件要求达到设备齐全、手续完备。
这些是房屋合格的基本标准。
验房后如果未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，您就可以立即办理入住手续了，但须提供户主及家人一口寸相片各一张；如非户主本人，则须持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。
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　　如果说在很多项目中，入住纠纷的发生存在百分之百必然性，那导火索之一往往就是收费，杂七杂八，入住前业主掏的钱少则二三万，多则四五万，且规定“不交费就不给钥匙”。
　　问题1：契税及代办费


　　《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”契税是业主取得产权证时向国家交的税。
　　开发商让购房人提前交纳契税的原因为：开发商在客户贷款过程中，承担了全额全程或阶段性担保，开发商想尽早摆脱自己的风险，当然，也不排除有些开发商占用资金的可能性。
　　所以，除非业主认可，否则开发商无权强迫购房人提前交纳，更无权强行代办。
　　如果业主委托开发商办理，因为办理过程中有劳务支出，故一般开发商要向业主收取一定的代办费，当然，选择权在业主，但开发商要有提供相关资料的义务。
　　不过，在实际工作中，如果开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以一般都是开发商代业主集体办理。
　　建议：
　　开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段，通知客户集中来交钱。
　　代办费不宜超过1000元。
　　客户也可委托第三方如律师事务所来办理。
　　问题2：公共维修基金
　　此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
　　《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。
　　维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收，那为什么有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢？
　　因为有部分购房人并不急于办理产权证，也就不急于交纳此基金，这样，当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时，没有交纳此基金的业主就会“沾”已交基金业主的“便宜”，这是不公平的。当然，也不排除部分开发商占用资金的可能。
　　建议：
　　交纳基金后，市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票，并开始计活期利息。只要开发商能很快拿回相关发票，其在入住前收取还是有一定合理性的。
　　问题3：装修××费
　　装修管理费、装修押金、装修工人制证费
　　装修垃圾清运费
　　关于是否收装修管理费、押金和装修工人制证费的问题，争议最大。
　　一方面，国家和北京市均没有明确规定，有些业主向有关部门咨询，往往回答还是乱收费；另一方面，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。
　　据了解，建设部、北京市目前正制定有关装修管理办法，准备对目前混乱的市场加以规范。
　　建议：
　　专业人士认为，以上收费虽然存在一定合理性，但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。
　　一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜。
　　押金根据物业档次，普通住宅在一二千元左右，高档住宅在一万元左右为宜，而且无特殊情况应全部退还。
　　制证费5元、10元，收个成本费即可。
　　装修垃圾清理费按《北京市居住小区物业收费暂行办法》，即196号文件规定为20元／自然间，如果有小区核算成本非要收几百元，业主有权选择不用其清理。
　　问题4：物业费
　　一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
　　北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家，二是会浪费人力物力。从这个角度讲，提前收取物业管理费有其合理性。
　　物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。要强调的是，物业管理保证金也好、水电保证金也好，如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》(以下简称《公约》)中如何约定，只是现在开发商一般都在办理入住时才让业主签署《公约》，业主并没有选择权。
　　建议：
　　普通小区交一年以下物业费并不违规；
　　保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。
　　问题5：停车费
　　对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。可正像问题4中所讲的，《公约》一般都在入住时才签，也就没有了协商的空间。
　　至于小区临时停车，目前并无明确规定，应由小区物业管理委员会决定，物管会成立前，收费标准也不能高于1元／4小时的社会停车场标准，并应出具正式发票。
　　目前，市政管、物价局不久将出台停车收费规范，小区道路也在规范之中。
　　建议：
　　普通小区地面车位每月为150元／个。
　　地下、机械车库实行市场价，应基本等同于行业标准。
　　问题6：面积测绘费
　　面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
　　建议：
　　购一手商品房应由开发商交纳。
　　根据建住房（1998）213号《住宅共用部位共有设施设备维修基金管理办法》规定，自1999年1月1日起，售房单位在向购房者收取房价款的同时，可以按房价款的2％至3％的比例向购房者收取住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”），该笔基金应专项用于住宅公共部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入销售收入。在业主办理房屋权属证书时，售房单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。
　　关于大修、中修和小修费收取问题，京价（房）字（1997）第196号《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于印发“北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法”的通知》具体规定了各类级别住宅所应收取大修、中修、小修费用标准。但商品房都有一定的保修期，保修期内的维修费用不需交纳。所以除非物业管理公司有足够理由和证据表明这些维修费是否会用于保修期，否则业主有权拒交。除以上几项外，在入住前，开发商或物业公司一般还会向购房人预收契税，以备办理房产证时交纳，只要《物业管理公约》中对此无购房人委托代收的条款，是预交还是办理产权证时自己交纳就完全取决于购房人了。
　　物业管理费也是入住前物业公司经常要业主交纳的费用。一方面，物业管理费是基于使用房屋才发生的费用，另一方面，不预收一定的物业管理费又无法保障物业的正常使用，且物业管理又是一种滞时服务，所以预收一定的物业管理费还是合理的。
　　物业保证金是保证遇到特殊情况时，物业管理费收取不受影响。法规并无严格规定禁收，但收取标准应对所有客户一样，除非《物业管理公约》中有明确规定。一般来讲，物业保证金是3个月的物业管理费。
　　另外，装修押金也是一个经常被要求的收费项目，小区多有自己的标准，但收费金额一定要合理。过高时，可以向物价部门或居住小区管理办公室投诉。
　　这里有一点需要说明的是，物业管理公司以未缴齐所要求缴纳的费用为由，拒绝给购房人钥匙是没有法律依据的。当然如果双方所订立的合同中明确约定交钥匙之前，购房人应缴纳有关费用（包括物业管理费用），则物业管理公司上述要求是有合同依据的。笔者建议购房人在签署合同时，应明确发展商指定的物业管理公司收费标准应符合有关政府规定，并应明确约定交付钥匙不应以缴齐所有费用为前提。目前法律上没有明确规定房屋交付前购房人应缴纳哪些费用，但发展商的普遍做法是要求购房人缴齐所有费用（房价款、有关物业管理费用），之后才交付房屋钥匙，而不论前述要求是否有合同依据。购房人应在签署合同时，与发展商订立预防这种情况的条款，在实际遇到这种情况时，充分利用各种有效、合法的途径以保护自身权益不受侵犯。
正式入住之前，物业应该已经政府有关主管部门验收合格／正式交付使用。在此期间，发展商向客户发出入住通知书，并电话联系通知。同时成立专门的入住办公室，可由财务部、工程部、销售部及物业管理公司共同组成，由公司高层领导直接牵头，集中办理客户入住手续。
　　在入住通知书中，发展商应注明以下事项：
　　标明被委托的物业管理人的名称；
　　提醒客户在办理入住手续的同时，办理房屋所有权证所需的有关资料和费用，交给发展商，由发展商代客户办理房屋所有权证。
　　办理入住所需提交资料包括：
　　北京市业主需身份证、户口本原件及复印件；
　　外省市业主需要身份证、暂住证原件及复印件；
　　房屋买卖合同原件；
　　购房总发票原件、复印件。
　　入住登记存档资料包括：
　　业主身份证复印件及一 照片两张（外省市业主还需暂住证复印件）；
　　常住人口身份证复印件及一 照片两张（外省市业主还需暂住证复印件）；
　　饲养犬类的业主需养犬证复印件。
　　某些住宅小区公寓的管理费、水电费等日常费用将采取银行划帐方式收取，所以需要客户携带建设银行存折或储蓄卡办理相关手续。
　　办理入住手续
　　在入住办公室办理以下手续：
　　签订业主公约。目的是加强物业管理，维护全体业主的权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境。
　　领取管理规定介绍。包括：装修管理规定、户籍管理规定、治安消防管理规定等。
　　领取物业服务项目介绍。包括：自来水费、电费等代收代缴项目和管理费、家政服务、商务中心等有偿服务项目。
　　领取装饰装修须知。提醒客户在物业进行装修时的事项。留下咨询电话，以提供必要的帮助。
　　签订委托银行代收款协议书。
　　领取住宅质量保证书、住宅使用说明书。
　　缴纳入住费用
　　办理入住时所需缴纳费用：发展商代收的手续费、契税、印花税、工本费、测量费等办理产权证所需缴纳的费用以及其他有关费用。
　　物业管理人收取物业管理费周转金、水电费周转金、有线电视开通费、公共维修基金等费用。
　　可同时办理的手续及费用（物业管理人收取），如装修费用和电话报装费等。
　　验收房屋
　　由客户、发展商（主要是工程部）和物业管理人三方共同验收房屋，如卫生间、厨房的防水等。一经发现，问题可填写返修单，随时修复。
　　领取钥匙
　　各项手续签收完成后，客户即可领取钥匙。从这一刻起，你就成为真正的业主了。
　　A、入住条件　执行购房合同达到下列条件，卖方即可将房屋向买方交付使用：（1）新建房屋已建成，验收合格；物业管理单位已到位；水、电等基本设施齐备，并可使用，如在北方冬季入住，还应保证供暧。（2）存量房屋原用户已搬走，房屋腾空；房屋设备已检查、清点，可满足使用要求；原用户的房租与水、电等费用已结清。（3）购房者已付清全部款项，或已按合同规定支付了相应比例的款项。（4）双方没有有关房屋交付使用的争议，没有外因（如涉及租赁权、抵押权问题）限制房屋交付使用。
　　B、房屋检查　购房者接到入住通知书后，要尽快对准许入住的房屋进行合同对照、现场勘察。主要工作有：（1）入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。（2）房屋质量检查，如发现质量问题，要及时反映，维修以后方能入住。（3）装修，设备清点，按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者按清单内容进行清点，检查其设备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，须要求尽快维修、配齐。上述有些工作，要在领取钥匙后进行。（4）您在进行以上检验，并且检验结果与合同的约定无差别后，就可以与开发商签订物业交付核验单或交屋单。对于核验单中无法确定的事项，应写上“暂不清楚”或“无法认定”等；若发现问题，应如实记录下来，并要求开发商在一定的期限内处理等，最后由双方签字、盖章。
　　您在签订了核验单后，对房屋的修复结果或现状无异议，就可接收钥匙。接收钥匙后，物业交付就完成了，该房屋的收益和风险就转移到您（即业主）身上。在接收物业后的一般质量问题只能按照政府的有关规定由开发商保修，开发商不承担任何违约责任。因此，您接收物业时，一定要谨慎，以免因轻率签署核验单或交屋单而使自己在以后的房屋纠纷中，无法充分争取自己应得的权益。
　　C、办理物业管理手续　一般在接收钥匙时，或规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜。这主要是由各物业之间不可分割性和物业使用中的共同管理的必要性所决定的。必须办的物业管理手续有以下几项：（1）签署《管理公约》。管理公约的内容由开发商依据国家的法律、法规与政策要求而制定，并经市房屋土地管理部门批准。业主（购房者）对于管理公约的内容一般应接受，如果认为有的条款严重不公，可以保留意见。因为，该公约属临时性质，在以后的业主大会上可以进行修改。（2）交付物业管理费用等。（3）签署各项管理守则，如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等。
　-带好资料准备收楼
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　　接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单)，就标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件，当然这位委托人必须持有您的委托书。
　　一般来讲，您有一些买房的费用是在入住的时候需要交纳的，通常开发商也会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》，办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款，这时候您一定要带上，否则开发商会按照合同计算您的违约金(一般是每天总房款的万分之二，如果超时更多，将会变成万分之五)。为了避免这些损失，您还是尽量带好该交纳的各种费用。
　　-交纳公共维修基金以及先期的物业管理费
　　既然是买房，那么您必须要履行您该尽的义务。其中，房屋的公共维修基金就是您应该缴纳的费用。您在未来居住生活中可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴纳这笔费用，您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用。但是如果您不交纳这笔费用的话，今后您在日常生活当中会遇到各种各样的困难。
　　还有，任何一个小区，在入住以前，它已经聘请了为小区服务的物业管理公司，为了让小区能够顺利地交到物业管理公司手里，您必须先交纳1～3个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费用。
　　-认真检查您的房产，别放过任何纰漏
　　其实这步工作是您在早些时候便应该进行的，但往往开发商在签订合同时回避这个问题。当您交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期物业管理费用后，就应该提出去看现房。这时候您最应该注意的就是在质量上以及面积上的问题，如果您发现有什么明显的纰漏，比如房屋漏水、地板明显裂缝，属于开发商在建设过程中可以避免的问题但还是出现的失误，您完全可以在入住验收单上拒绝签字。但如果属于因为气候、温差等原因发生的墙皮开裂等现象，您可以责成开发商在规定的期限内加以维修。
　　您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面，一方面，如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准，您不应该得过且过，应该明确指出其不具备交工的理由。不仅如此，还要向开发商索要您该得到的违约金(一般来讲，延期交房的违约金是按照已交付房价的每天万分之二来结算)。
　　另一方面，当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度，就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定，双方在实测面积方面存在着正负三的差额，如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积，您必须按照《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积，开发商应该退给您相应部分的房款。
　　-交纳契税，为得到产权证早做准备
　　现房看过后，如果觉得比较满意，接下来的工作就是开发商通常会向您提出交纳买房契税的要求。其实，契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦，将提前向您收取。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款2%～4%的契税(面积在120平方米以下的房产，按照总房价款2%的标准收取；超过120平方米的，超出部分按照总房价款4%收取)，开发商有权代收代缴。这一点希望您能理解，因为您买房时的按揭贷款是由开发商提供担保的，如果您一旦拖欠银行的贷款，开发商将承担担保责任，您的契税如果收缴完毕后，取得产权证并完成抵押登记后，担保贷款将变成抵押贷款，即把您的产权证放在银行做抵押，您按时还款即可，开发商可撤离担保。如果您觉得开发商可信的话完全可以把这笔钱交了，免得今后与开发商纠缠不清。
　　-一表两书要审查
　　交付的房屋到底是否具备了入住标准，不是开发商说了算，政府有关部门出具的文件才算数。现行规定，房屋竣工后，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的《北京市建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
　　《北京市建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提，即使开发商做得再好，如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收楼。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。
　　-签订《物业管理公约》
　　您能签订这项公约，说明您的房产基本达到您的理想标准了。《物业管理公约》是您在未来居住生活中在小区将享有什么样的权利与义务的标准。但您这时候不要犯糊涂，别以为每月每平方米不过几元钱，买得起当然住得起，您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，防人之心不可无嘛。还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦，如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。
　　-算好公摊面积，签收《房屋验收单》
　　您所买的物业有多少分摊面积？您也许不是购房专家，但您不能置之不理，这直接影响到您居住面积的多少以及今后交纳物业管理费的多少。您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，看看您楼层什么地方是需要分摊的面积，做到心知肚明，少花冤枉钱。
　　好了，基本程序就差不多了，您在经过深思熟虑后，确认没有问题，就可以签收《房屋验收单》了。
　　-装修问题别忽视
　　接下来的工作，您可以和开发商像朋友一般聊天了。您也许买的是毛坯房，您要让开发商提供房屋的设计图纸，以便在装修的时候避免损坏房屋结构。此外向物业管理公司要《装修开工证》，双方签订一份协议，明确您在装修过程中的权利与责任，比如几点到几点能装修而不影响到邻里。当然装修管理费多少、垃圾清运费多少要问清楚，看看有没有不合理的收费。
　　-拿好钥匙，一切OK
　　恭喜您可以顺利地拿到钥匙，但您别得意忘形。最好看看钥匙是否能对号入座，锁具是否完好。查抄一下您家的水表、电表的使用数目，因为在建设当中，工人毕竟使用了您的能源，这点咱们可千万别吃亏。最后，到物业管理部门索要您出入小区的门卡，回去收拾东西，搬进自己理想的家。
2001年12月1日，由市建委、市规委、市国土资源和房屋土地管理局联合制定的本市《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》正式实施。其中就人们关注的“毛坯房”问题明确规定，提倡房地产开发企业开发销售装修房或提供菜单式装修，这意味着大约一年后，“毛坯房”将淡出房地产市场。12月1日以前立项的商品住宅项目不适用该《规定》，经济适用住房以及自建、联建和合作开发建设的住宅项目参照该办法执行。房地产商交付的商品房基本上都是“成品房”，而屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房才叫做“毛坯房”，按照通常的标准，交付房屋时全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。公用部位、公共设施应按设计文件完成全部装修。各种管道(给、排、雨水、暖、热)全部完成并进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试。电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)安装到位，按规定完成各种测试项目。屋面工程全部项目按设计完成，并进行蓄水、淋水试验。户门以内各种房间采用预制楼板或现浇板的顶棚，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各种房间基层地面混凝土，做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。有防水要求房间的地面应完成防水层、保护层，并应进行两次蓄水试验做到无渗漏。地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。



　现在消费者买房大都知道要查验预售许可证等“五证”，但是否“五证”齐全的楼盘就可以让人放心呢？业内人士提醒消费者，在验房入住前还应查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。


　　据介绍，《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍，目前我国的房地产业在《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。记者日前在北京采访时发现，一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。据了解，按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。开发商说，象消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。
　　据介绍，《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。



blueBerlin 02/12/26 19:11 发表于焦点谈房论市BBS-鑫兆佳园柏林爱乐 业主论坛之收房要津
我们是跃层的野猪。今天，我们如期收房。首先按程序走完前两步，到第三步时，小姐把两书交给我们，让我们在准住单上签字。我们担心这里的签字是对房屋的接受认可，于是提出应该先验房然后再决定是否签字，遭到拒绝。于是我们来到物业，就露台问题进行询问，对方拿出一分露台协议，上面列出了种种不能干这干那的规定。我们提出露台是开发商赠送的，而且在销售和合同中从未提出将作为消防通道用途。对方让我们再去与开发商协商解决。由此，我们进一步证实了自己的猜想：一旦前面签了准住单，就意味着默认接受了房子，如果出现小问题，物业可以解决，一旦出现结构问题或其它重大问题，物业会将我们推给开发商，使我们处于不利地位，因此千万不能在准住单上轻易签字。最后我们拒绝在准住单上签字，并且填写了客户反馈意见，对收房程序和露台问题提出质疑。
因此，这里给要去收房的野猪提出几点建议：
1、千万不能轻易在准住单上签字（收房程序的第三步）。一旦签字，意味着默认接受了房子，对以后的维权造成影响。
2、建议先到物业处对将要签署的协议和房屋存在的问题进行咨询，看物业是否认为是开发商的责任。
3、建议大家团结起来定在一天收房，免得人单力薄。今天我们对此深有体会。而且我们发现有一些野猪糊里糊涂地就签字了，还有一些野猪立场不很坚定，让小姐模棱两可的话就蒙了过去。




mac_alone 02/12/24 10:13 发表于焦点谈房论市BBS-鑫兆佳园柏林爱乐 业主论坛


一看质量 二查两书一表 三签《房屋验收单》



　　有很多读者来电话询问，拿到入住通知书后该怎么办？验房时应该注意些什么？如何减少与开发商之间的纠纷？现将验房时应注意的情况刊出，以飨读者。

　　办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先
验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

　　对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：

　　第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；

　　第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；

　　第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；

　　第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

　　第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；

　　第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

　　索要“两书一表”

　　向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。

　　《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。

　　按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。

　　签收《房屋验收单》

　　在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。

　　其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。

收楼程序：要坚持先验房 后办理入住手续



　　收楼程序

　　1、开发商向购房者寄发《入住通知书》或通知购房者到约定地点领取该通知书；

　　2、购房者在约定时间持《入住通知书》到现场售楼部或物业管理处联系收楼事宜；


　　3、有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在《房屋验收交接单》上；

　　4、若验收合格，购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在交接单上，可暂不办理收楼入住手续，再次收楼时间由双方另行约定。

　　需要提醒购房者注意的是，一定要坚持先验房，后办理入住手续。如验房时发现问题，如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题，要书面呈送给开发商并让其签收，以免留下后患。　
-一表两书要审查

　　交付的房屋到底是否具备了入住标准，不是开发商说了算，政府有关部门出具的文件才算数。现行规定，房屋竣工后，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的《北京市建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　《北京市建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提，即使开发商做得再好，如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收楼。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。

拿着交房清单去验房 不符合标准可退房
首先，开发商出具的《证明》是不能替代《北京市建设工程竣工验收备案表》作为交房条件。
你在与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为该商品房在具备《北京市建设工程竣工验收备案表》后方可交付房屋。根据国务院《建设工程质量管理条例》及建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》、《北京市工程竣工验收备案管理暂行规定》、《中华人民共和国消防法》及其他相关法律、法规的规定，建设工程必须经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格后且经公安消防部门、环保部门、人防部门以及其他法律、法规规定的部门认可（以上述部门出具的认可文件或准许使用文件为准）后，依法向政府建设工程竣工备案主管部门办理建设工程竣工验收备案手续，该建设工程经政府建设工程竣工备案主管部门对开发商申报资料等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。所以开发商出具的该建设工程仅已经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格且正在比办理竣工验收手续的证明并不是该建设工程已验收合格且依法办理完毕建设工程竣工验收备案手续的法律凭证，此外该《证明》也不是《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件。所以开发商在没有依法到政府有关部门办理完毕全部竣工验收备案手续且取得《北京市建设工程竣工验收备案表》的前提下交付房屋，违反了国家相关法律、法规规定和《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件。根据《商品房买卖合同》第十一条规定及第九条规定你有权拒绝接收房屋并有权按照合同约定追究开发商逾期交房的违约责任。

第二，开发商单方规定以购房者先行支付契税、公共维修基金、预交物业管理费等费用为房屋交付的前提条件违反了国家有关法规规定及合同约定。
根据建设部《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定“房地产开发企业向用户交付商品房时，应当有交付验收手续，并有用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。”、《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还应需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”。此外，出卖人（或出卖人委托物业管理公司办理房屋入住手续）向买受人交付房屋是出卖人履行法律及《商品房买卖合同》的约定房屋交付义务，此时买受人与第三方物业管理公司无任何意义上的法律关系。买受人在与出卖人办理完毕房屋交接手续后，也即该房屋的权利、义务及风险等转至由买受人承担。买受人与物业管理公司签署《前期物业管理委托协议》或《物业管理委托合同》时，即买受人与物业管理公司存在了物业管理委托法律关系，买受人作为业主应按照《房屋使用、维修、物业管理公约》及《物业管理委托合同》规定向物业管理公司交纳物业管理费等费用。
此外，根据根据有关契税及公共维修基金法规规定，买受人作为契税法定纳税义务人及公共维修基金交纳者负有依法纳税和交纳公共维修基金的义务，买受人也可以委托出卖人或物业管理公司或其他第三人交纳有关税费。
总之，出卖人或物业管理公司以买受人不交纳有关税费及物业管理费等费用而拒绝交付房屋显然是错误的，但是若买受人自愿委托出卖人或物业管理公司代收代缴有关税费法律并不禁止。




验房程序：先用铁丝在所有的墙面上划来划去，听声音，这是检查墙面是否有空鼓，如果有的话就要让开发商处理，否则刷墙时会出现问题，好象是空鼓的地方会脱落，结果检查出来有四处，可惜没带粉笔，只有用铁丝划个圈标明了，本来顶上也应该照此处理的，但铁丝太短了，老爸说我们只有自求多福了。：（其实空鼓的声音硬金属划过时一听就能听出来，用手敲敲有明显的空洞的声音。然后老爸带领我们用塑料袋接上水在所有的下水处测试下水通不通，流水畅不畅，发现了有几处地漏未装水封，有几处水封未清理干净，有几处地漏被水泥封死了，打不开，这些都由我一一作了笔记。观察了所有的窗户，基本上还行，发现客卫的窗户没有防风勾，其他还有一些小问题，最后的验房表上我们一共记了十几条希望开发商整改的意见，交给物管公司。新房的钥匙一共给了我们9把，六把房门的，三把单元门的，然后交了三百块水电费，三个月的物管费120元（我们很便宜，物管费四毛钱一个平方）。这下子就等着开始装修大业啦。





第一步：接到收楼通知单

　　按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。

　　关注一收楼时限发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出３０天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收楼通知书一般以挂号信方式寄出。某些负责任的商家会在收楼通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有商家并不管你有没有收到。有位林生就因为出差在外没收到通知书错过收楼期，结果吃了哑巴亏。

　　拆解招数：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址（一定要容易接收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。

　　第二步：做足准备工夫

　　收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，买家权益有哪些。

　　其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约），各期还款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片，收楼通知书，等等。

　　最后，当然要找有经验的收楼专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具，以及饮料与点心，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，腰酸腿疼口干肚饿时有能量补充。切记，小姐太太们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄裙子。

　　第三步：查证

　　应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称““三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。

　　关注二：证件不齐要交楼根据国务院１９９８年７月２０日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第号）第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，购房者收楼前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收楼。

　　但是，“三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。

　　拆解招数：面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。

　　第四步：验楼细节不放过

　　查验完各种证件后，收楼的关键时刻——验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由商家接待人员（开发商代表或物管公司人员）带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。

　　关注三：先签文件后验楼先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，商家的主动性更大。

　　拆解招数：购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。

　　关注四：疲劳战收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记，等等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题与发展商干涉。

　　拆解招数：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚帮忙，大家分工合作、分头排队，验楼时可分工合作，各人负责一部分，能发现更多的问题。

　　关注五：灰尘满积清洁明净一般较讨好人，大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘是例外，在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题藏在这层土底下。

　　拆解招数：应对办法是扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。

　　验楼是整个收楼过程的“戏肉”。

　　第五步：验楼结果在录

　　验完楼后，买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过天）。

　　关注六：大事化小对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些发展商员工总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人修修就可以了。”还大拍胸口让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。

　　拆解招数：不管发展商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。

　　第六步：交费笔笔算清

　　换发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。关注七：巧立名目的收费虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些发展商到收楼时仍巧立名目乱收费。

　　拆解招数：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。

　　第七步：办理入住手续

　　验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。

　　关注八：《入住协议》与《消防责任书》是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。

　　拆解招数：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。



一看门。
　　门最起码要开关自如。除了要留意门身修饰平滑与否外，还要试下门锁，看看锁舌儿与锁鼻儿是否对位，钥匙转动是否方便。门与门框的间隙要适中，小了太紧，大了漏风。还要留意门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙，否则，水泥地面时开关自如，铺了砖或地毯后，开门可费劲了。


　　二看窗。
　　窗最怕渗水，一下雨，雨水顺着窗缝流得四处都是。如果开发商同意你在外墙以水管喷射10分钟或以上检验一下当然好了，可这招儿一来人家未必同意，二来要是高层的话，这招儿就不灵了。所以，看的时候，一定要细看窗的工艺，缝堵得严不严，条压得平不平等。当然，如果有可能的话，雨天看房，或雨后两、三天去看房，应该不错。此外，看窗还要留意窗台，窗台应平滑，不刮手。


　　三看墙。
　　墙当然应横平竖直，严肃均匀。若墙身出现裂纹或有被刮花的痕迹，可能是装修工干活比较马虎，也可能是质量问题。看墙时，还要注意相关位置有没有空调管孔。


　　四看踢脚。
　　踢脚一要看高度是否合理，是否能保护墙体不受污染；二要看踢脚板是否平滑。


　　五看浴缸。
　　放半缸水浸过夜，隔天便知浴缸会否渗水，当然马上就能知道排水顺畅与否。


　　六看坐厕。
　　若水箱渗水，容易出现锈迹。水箱应是节能型的，因为水价继续上涨不是不可能的，而楼房最废水的地方，就是马桶冲洗引起的。


　　七看洗面台。
　　台面打磨修饰是否光身平滑？另外，水龙头位置是否合适，下方的排水管是否通畅也要亲手试一试


　　八看地漏。
　　不妨在卫生间放点水观察一下。


　　九看橱柜。
　　开关橱柜柜门，看看是否方便，还要看看开门后，厨房通道是否畅顺，橱柜高度是否便于取存物品。


　　十看不锈钢洗盆。
　　有些楼房使用的是不锈钢洗盆，这种盆的下水管如漏水，肉眼不易找到破口，可以用手顺着管子摸一下，干爽就可以了。买家还可用手轻摸水喉表面有否渗水。


　　十一是二手房要留意原住户的自行改造。
　　若购买的是二手楼，要看露台有否被改为厨房？是否危及建筑物安全？电路是否正常 ——应留意单位内的电源开关有否被更改，电路容量是否足以负荷电器设备。


　　十二看手续。
　　所有的手续文件要进一步落实，以免日后麻烦。