报告物业费官司结果

laochen

由于法院的原因，判决书刚拿到，上诉期至9月15日。判决书在后面。
本人在判决书中的角色是被告委托代理人，义务的。本人简单谈一下对判决书的感受：
1、原告提供的证据全部被法院采信（物业合同、163号文、工商证明），被告的证据法院全没采信，其中有被告等向区建委的投诉函http://www2.caxc.net/read.php?tid=25582，物业就投诉函与业主的会谈记录http://www2.caxc.net/read.php?tid=32778&fpage=59，几十张反应物业服务问题的照片等（证据目录附后）
2、物业在不知道小区绿化率是否达到30％的情况下，强行向业主收取绿化率超过30％标准的物业费，法院支持了物业。
3、163号文明确说明了高压水泵费按建筑面积合理分摊，本人认为低层住户未使用高压水泵不应该交高压水泵费，正如停车场是大家的谁停车谁交费一样。
4、我们业主与物业的服务合同对服务质量有明确的标准（合同第五章），被告提供了证据说明物业服务没有到达标准，但法院并没有这样认为。
本人和被告业主再次向在诉讼过程中给予帮助和关心的邻居们表示感谢，同时被告业主想听一下邻居们的意见，再决定是否上诉。

附：证据目录及说明
1、业主公约
2、业主手册
3、投诉函及会议记录
4、市建委文件
5、照片69张
注：《物业管理服务合同》简称《合同》

证据名称    证据说明

投诉函及会议记录
        2003年以来，被告多次要求原告安《合同》约定执行服务标准，但原告一直置之不理。2005年7月被告等业主依据《合同》第十四条第一9项的约定向主管部门投诉，在主管部门多次催促之下，原告拖至2006年3月才与业主代表进行对话。

照片1-3，投诉函及会议记录（第一条）
   原告在实施物业管理的过程中，管理不善造成被告居住的楼房及小区消防通道经常被堵塞，违反了《中华人民共和国消防法》、《北京市消防条例》、《北京市城镇居民住宅防火安全管理规定》等法规，违反了《合同》第十条、第十五条第一3项的约定，使《业主公约》之《消防安全管理公约》第2条不能实施，给被告的生命和财产带来了不安全隐患。

照片4，5，投诉函及会议记录（第一条）
   2004年，原告将被告所在的单元门部分焊死（消防疏散通道变窄），地下室的安全门也被焊死（消防疏散通道被堵），违反了《中华人民共和国消防法》、《北京市消防条例》、《北京市城镇居民住宅防火安全管理规定》等法规，违反了《合同》第十条、第十五条第一3项的约定，使《业主公约》之《消防安全管理公约》第2条不能实施，给被告的生命和财产带来了不安全隐患。

业主手册，投诉函及会议记录（第五条），证人证言
   原告从来没有实行过其在《物业管理与服务承诺》中的承诺：“严格推行服务工作时效制、回访制和服务承诺制”，“任何一项服务工作我们都将实行限时工作制”，因为原告根本就没有这些制度。
2003年以来，被告多次要求原告安《合同》约定执行服务标准，但原告一直置之不理。2005年被告等业主集体向主管部门投诉，至今原告还不能按照《合同》的约定提供服务。原告违反了《合同》。

照片1-5，36-39，投诉函及会议记录（第一条、第二条）
   消防通道被堵、技防设施被破坏，原告违反了《合同》第十六条第7项的约定和《业主手册》之《灾害防止及事件处理》的规定，给被告的的生命和财产带来了不安全隐患。

业主手册，投诉函及会议记录（第二条），照片36-39，58，60-67，69
   原告对《业主手册》之《灾害防止及事件处理》之罪案预防篇中的各项没有一项做到的，尤其是“小区封闭管理”问题，技防设施被破坏、围护栅栏被拆、围护栅栏过低（连老人小孩都能轻易跨越）、保安脱岗等等，致使被告居住的楼房多次发生入室入园盗窃、车辆物品丢失现象，原告从未向业主提供过监视录像资料分析原因。

业主公约，业主手册，投诉函及会议记录（第二条）
   小区自入住以来就没有见过保安人员对进入小区的陌生人士进行查询，进出小区的大件物品无须先到物业公司登记即可随意进出小区。原告违反了《合同》第十条、第十五条第一3项的约定，使《小区管理条例》和《业主公约》之《出任及治安管理公约》第2、4条不能实施。

业主公约，业主手册，投诉函及会议记录（第三条）
   自入住以来，大成物业从未对本小区停车场实行全封闭式统一管理，车辆进入停车场时从未有保安人员认卡对车，从未有管理人员引导停车；小区停车场长期无序停车，经常发生有出入证的车辆没有停车位，车辆停放在通道位置的情况随处可见；某清洗公司长期在停车场内洗车；小区未设置专为本小区住户服务的自行车、摩托车停车场。
原告违反了《合同》第十条、第十五条第一3项的约定，使《小区管理条例》和《业主公约》之《机动车停放管理公约》第2、3、6、10、11条、《自行车、摩托车管理公约》第2条不能实施。

照片7-11，68
   原告管理不善，房屋外墙皮脱落不及时恢复、物业服务人员为图方便拆窗当门破坏外墙面等，原告违反了《合同》第四条、第十五条第二1项、第十六条第1项的约定。

照片12-17
   原告管理不善，小区单元门及其附属设施长期处于坏损状态，原告违反了《合同》第四条、第十五条第二1项、第十六条第3项的约定。

照片18-34，36-39，51
   原告管理不善，小区技防设施、车辆管理设施、公共照明设施等被破坏，长期得不到维修，原告违反了《合同》第五条、第十五条第二1项、第十六条第2项、第十六条第3项的约定。

照片40-48，投诉函及会议记录（第七条）
   原告管理不善，绿地被占用停车、违规停车使绿地成为车行道、绿地被堆放垃圾、树木被破坏等，原告违反了《合同》第六条、第十五条第二1项、第十六条第5项的约定。

照片46-55，60，67，投诉函及会议记录（第二条、第七条）
   三年多，小区垃圾得不到及时清运，被告一直生活在垃圾的包围中，原告允许拣拾废品人员常年驻扎在小区内的6、7号楼之间的绿地上（照片46），另外消防通道内遍地大小便，被告每天都不得不忍受着难闻的气味和视觉的刺激去信报箱取报纸（照片49）。原告违反了《合同》第七条、第十五条第二1项、第十六条第4项的约定。

照片1-3，6，22，25，27，34，35，36，38，40-44，54-58，投诉函及会议记录（第三条），证人证言    由于原告管理不善，在小区内占用绿地、通道设置停车位，小区内无序停车，道路经常被堵，汽车无法错车，自行车道被占用，小区门口黑摩的横行，给被告的生活来了诸多不方便。原告违反了《合同》第八条、第十五条第二1项、第十六条第6项的约定。

照片59，投诉函及会议记录（第八条）
   被告居住的6号楼是冬日组团标高最低的楼房，每年6号楼门口都发生雨水倒灌现象。三年多了，原告宁可用机械排水设施来弥补雨水管线排水能力不足，也不向开发商索要设计图纸来分析原因解决问题。原告违反了《合同》第九条、第十五条第二2项、第十五条第二6项、第二十七条的约定。

照片68    原告在实施物业管理的过程中，为了自己的方便，对公用设施实施破坏。原告违反了《合同》第十五条第二1项、第十六条第1项、第十六条第3项的约定。

照片57    由于原告管理不善，轮椅通道经常被堵塞，给残疾人士的出行造成困难。原告违反了《合同》第五条的约定。

照片6，市建委文件（京建租[2005]792号）
   原告在实施物业管理的过程中，违反《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的规定使用地下室，给被告居住的小区带来了不安全隐患。

laochen

抱歉，照片一时传不上去，明天再试。
结果是业主要交04年的物业费和案件受理费，滞纳金要求被驳回。

laochen

第一页

laochen

第二页

laochen

谢谢同学们的关心。月一楼的一位律师业主说，对04年未交物业费的业主，如果物业今年不起诉就等于自动放弃了，我想物业放弃的可能性不大。据我所知，新城物业费官司大部分是调解的，业主补交物业费，物业不要求滞纳金，物业出诉讼费；还有业主不去应诉的，结果是业主交物业费、滞纳金、诉讼费，这种不据代表性，不能做案例；再就是应诉的，有了本次结果，我咨询过律师，这次判决可能是新城物业费的案例，以后照此判决。

laochen

新城业主不交物业费我想绝大多数都是对物业服务不满意，法院判美丽园物业费1.58，新城1.46应该说不低了，因为新城比美丽园大多了，服务成本也应该低多了。新城的物业合同虽然是业主被迫签的格式合同，即使这样对服务标准也有约定，可是物业一点也没有做到。物业服务对标准打了多大的折扣，我想物业费也应该打多大的折扣，想法可能幼稚了一点，但关键是如何让法官接受，希望新城的法律界专业人士能多提供一些意见。

laochen

谢谢大家，我希望邻居们给出出主意，要不要上诉。本人不是搞法律的，即使有心但能力有限，特别是庭审过程的轻重缓急无法把握，希望新城的律师邻居能出来帮一把，帮张女士就是帮我们自己。
另外，电梯广告和地下室出租收入我觉得和本次诉讼关系不大。

laochen

物业的诉讼理由是它提供了物业服务，你没交物业费。我觉得应该从物业服务上下功夫－－－一起探讨。

laochen

引用第66楼藤条于2006-09-04 13:34发表的“”:
法律上是讲究谁主张谁举证的，laochen如果要说明小区内绿化面积达不到30%，口说无凭，是必须要有证据证明这个观点的，所以法院没有予以支持。同理如果要是想证明物业收取的费用不合理，不应该那么多，也是要咱们自己举证的，这点一定要有备而来，否则失败恐怕是在所难免的。

藤条说的很对，我原以为举证方在物业呢，业主是弱势群体，很难取得这些证据，就像医疗事故的举证方在医院一样。

laochen

大家帮着出出主意，这个官司还要不要上诉？

不上诉吧，斗争取得了初步胜利，滞纳金不用交了，因为我抗争了、努力了，心理可以平衡一点。但是因为法律的天平......，我今后每年都得如数交物业费来换取现在的服务。
上诉吧，不知道结果如何，好坏的可能都有，但无论如何都需要......，通过熟人咨询了一位房地产方面的专业律师，代理费3000元，够交......
声明一下，因为被告业主张女士不上网，我代她说明一下想法。我本人因为法律知识欠缺，有心无力，呼吁一下新城法律业界的邻居们帮帮张女士，帮助她就是帮助我们自己。

laochen

张女士准备上诉了，她有信心二审打出更好的结果，要求物业按约定的标准提供服务，服务未达标就不应该收取全额物业费。目前一位高水平的律师正在介入，本人为律师打打下手。由于张女士家中存在困难，3000元律师代理费还没有落实，请邻居们帮助想想办法。
官司的进展我将随时通报。