长安新城

标题: 【转贴自赛龙网】长安新城规划方案 [打印本页]

作者: Admin 时间: 2003-1-21 14:24
标题: 【转贴自赛龙网】长安新城规划方案
（注：赛龙网上的原贴也没有带图）

1 项目背景
1992年，北京市兴建西客站，由于项目规模大、占地广，急需大量拆迁安置用房。于是，北京市西客站工程总指挥部与北京大成开发集团有限公司通过协商达成协议，由北京大成开发集团有限公司开发建设的青塔居住区为西客站工程拆迁承建拆迁安置用房30万平方米，该部分拆迁安置用房的征地拆迁、四源费和大市政费等均按西客站建设同等政策执行，北京市西客站工程总指挥部按1500元/平方米建筑面积支付给北京大成开发集团有限公司。到如今北京大成开发集团有限公司建设的青塔住宅区项目一期工程已建设完成，二期工程（长安新城）于1999年底经市规委审定方案（1999-规审字-1050），该项目已于今年上半年开工，其中为西客站工程拆迁承建的30万平方米拆迁安置用房已全部投入使用。
   现该集团在青塔地区仍有两块待开发用地——大成东里和青塔二期西组团，这两个项目北京大成开发集团有限公司均向规委申报了规划意见书。根据1999年审定的《北京市区中心地区控制性详细规划》，这两块用地均为居住用地，建筑控制高度均为18米，由于这两块用地周边的建设情况较制定“控规”时发生了很大变化，2002年4月，我院受北京大成开发集团有限公司委托，对两块用地的建筑控高问题进行了重新研究，并编制了《大成东里、青塔二期西组团“控规”指标调整论证报告》。
该规划经我院“市区控规”指标调整论证审查会讨论，原则通过。

2 项目概况
2．1 现状情况
   大成东里位于永定路东侧、京九铁路南侧，该地曾属于郑常庄六、九队，在1992年青塔一期征地时划归大成公司。由于该项目一直未启动，所以到现在也没有拆迁，现有居民约350户，建筑面积约3.9万平方米。该用地内上、下水、供电等设施很不完善，周边环境存在着严重的脏、乱、差现象；同时该地块位于京久铁路入京沿线，且对规划的西便门快速路南侧街景有很大影响。
青塔二期西组团位于水衙沟路北侧、青塔五街西侧，实际上是青塔二期（长安新城）的一部分，该用地已经批准征用，并办完土地征用各项手续，用地内建筑也已拆迁完毕。由于做青塔二期整体方案时，有关该用地的某些条件，大成公司没有和乡、大队达成一致，所以，为了保证整体项目的顺利进行，该用地的开发建设暂时搁置。现在青塔二期（长安新城）已破土动工，该项目的外部条件也已成熟，故此又重新提上日程。

2．2 规划用地范围
   大成东里以1992年征地界为规划边界，四至为：北侧至京九铁路线，东侧隔青塔村东路与青塔东里相望，南侧分别临着财政学校、中建一局三公司宿舍和鸿华房地产公司住宅项目，西侧为永定路南延。规划用地面积4.37公顷，其中规划建设用地为1.80公顷（详见附图）。
青塔二期西组团西、北侧以征地界为规划边界，东、南侧以规划路中线为边界，四至为：北侧至现状5层住宅，西侧至武警北京市总队三师，南侧至水衙沟路中线，东侧至青塔五街中线。规划用地面积3.34公顷，其中建设用地为2.90公顷（详见附图）。

3 规划方案
3．1 用地性质调整
在1999年审定的《北京市区中心地区控制性详细规划》中，大成东里和青塔二期西组团的土地使用性质均为居住用地，本次规划基本保持不变，只是由于市政要求，需在青塔二期西组团中划出一块60 X 90的用地作为变电站，用地具体划分见附图。

3．2 建筑控制高度论证
在1999年审定的《北京市区中心地区控制性详细规划》中，大成东里和青塔二期西组团的建筑控制高度均为18米，由于近年来该地区建设情况发生了改变，其建筑控制高度也应重新分析。
3．2．1大成东里建筑控制高度分析
大成东里用地西侧临城市次干道——永定路（规划红线45米），北侧临京九铁路和西便门豁口外路（规划红线80米），其附近无文物保护等有高度控制要求单位，从城市景观角度分析，适当提高该地块的建筑控制高度是可行的。
从现状建设情况分析，该用地与青塔小区位于同一地区，青塔小区已基本建设完成，从建成情况来看，整个青塔小区的建筑控制高度分为两个层次，小区内住宅主要控制在18米（6层），临主要城市道路部分基本控制在45—60米（西侧临玉泉路、南侧临吴家村路、东侧临永定路南延、北侧临西便门豁口外路），结合现状城市空间形态，本次规划将该用地的建筑控制高度调整为45米，建议做板式住宅（详见附图）。
3．2．2青塔二期西组团建筑控制高度分析
青塔二期西组团用地与青塔二期（长安新城）仅有一条路（青塔五街）之隔，其附近无文物保护等有高度控制要求单位，从城市景观角度分析，适当提高该地块的建筑控制高度是可行的。
从用地布局上看，青塔二期西组团应该作为青塔二期（长安新城）的一个延伸。青塔二期的建筑控制高度从18—80米不等，其中高层建筑（60米以上）主要集中在青塔二期小区西侧端头（28层）及主要道路两侧。青塔二期西组团用地位于青塔二期的西侧，且临着两条区域性主要道路——水衙沟路和青塔五街，结合现状城市空间形态，本次规划将该用地内居住部分的建筑控制高度调整为60米（详见附图）。

3．3 道路交通规划及承载力分析
3．3．1大成东里道路交通规划
   与“控规”相比，该地区的道路系统没有太大变化，三面临街：西侧是永定路（规划红线45米），东侧是青塔村东路（规划红线20米），北侧是一条新开规划路（规划红线20米），再往北隔一条30米宽的绿化带就是京九铁路线。从规划来看，该地区道路系统较为发达，交通便利。
3．3．2青塔二期西组团道路交通规划
与“控规”相比，该地区的道路系统变化较大。根据原“控规”，规划用地被城市道路切成四块，无法使用。但由于整个青塔二期（长安新城）项目对“控规”道路做出了较大修改，且该项目已经审批、动工，因此该地区的路网系统已按新的格局形成。
根据这一格局，青塔二期西组团两侧临街：东侧是青塔五街（规划红线20米），南侧是水衙沟路（规划红线30米）。
3．3．3道路承载力分析
从规划路网来看，青塔地区道路系统发达，道路承载力较强。根据北京市规划委员会《关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知》中规定：规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目需进行交通影响评价。由于大成东里和青塔二期西组团项目规划建筑规模均超过5万平方米，根据这一要求，北京大成开发集团有限公司需委托相关设计部门对大成东里项目进行交通影响评价分析。

3．4 公共服务配套设施
——教育配套：
本次规划的两个地块建筑规模较小，规划居住人口较少，根据《北京市城市居住区公共服务设施配置规定及指标》均不足一个托幼的规模。并且，根据我们对该地区现状教育配套的调查，该地区的中、小学、托幼布局及数量都比较合理，考虑到这一实际情况，本次规划不再单独配置教育配套。
——商业、娱乐配套：
考虑到两块规划用地均临着城市道路，在临街规划建筑底层须配置适量的商业、娱乐设施，以满足周边地区居民的需求。
——市政配套：
   需在青塔二期西组团中划出一块60米 X 90米的用地作为变电站用地（11万伏），具体内容应按市政规划要求落实。

3．5土地使用平衡表及主要规划控制指标

表1             大成东里规划用地平衡表

  表2             青塔二期西组团规划用地平衡表

建设用地主要规划控制指标：
l 大成东里
用地面积：1.80公顷
用地性质：居住用地，沿街底层安排商业、娱乐等居住小区服务配套设施
建筑控制高度：45米
容积率：3.8
总建筑面积：6.84万平方米
建筑密度：25%
绿地率：30%
居住户数：684户（按100平方米/户计算）
居住人口：1984人（按2.9人/户计算）
机动车停车位：342辆（按0.5辆/户计算）
建筑后退红线规定：沿永定路退红线10米，沿北侧规划路、青塔村东街各退红线5米

l 青塔二期西组团
A地块
用地面积：1.28公顷
用地性质：居住用地
建筑控制高度：18米
容积率：1.6
总建筑面积：2.05万平方米
建筑密度：30%
绿地率：30%
居住户数：205户（按100平方米/户计算）
居住人口：595人（按2.9人/户计算）
机动车停车位：103辆（按0.5辆/户计算）
建筑后退红线规定：沿青塔五街退红线5米

B地块
用地面积：1.08公顷
用地性质：居住用地，沿街底层安排商业、娱乐等居住小区服务配套设施
建筑控制高度：60米
容积率：3.2
总建筑面积：3.46万平方米
建筑密度：25%
绿地率：30%（规划市政东侧用地作组团绿地）
居住户数：346户（按100平方米/户计算）
居住人口：1004人（按2.9人/户计算）
机动车停车位：173辆（按0.5辆/户计算）
建筑后退红线规定：沿水衙沟路、青塔五街各退红线5米

A地块、B地块合计
总用地面积：2.36公顷
总建筑面积：5.51万平方米
总居住户数：551户（按100平方米/户计算）
总居住人口：1599人（按2.9人/户计算）
总机动车停车位：276辆（按0.5辆/户计算）

C地块
用地面积：0.54公顷
用地性质：市政用地（规划110KV变电站预留用地）

表1             大成东里规划用地平衡表

项目
用地面积(公顷)
比例(%)

居住用地
1.80
41.2

防护绿地
1.20
27.4

铁路用地
0.72
16.5

道路用地
0.65
14.9

合计
4.37
100.0

表2             青塔二期西组团规划用地平衡表

项目
用地面积(平方米)
比例(%)

居住用地
2.36
70.6

市政用地
0.54
16.2

道路用地
0.44
13.2

合计
3.34
100.0

作者: Admin 时间: 2003-1-21 16:52
附图一：平面1

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